Риэлторская деятельность - аспекты правового статуса, налогообложения и бухгалтерского учета

Как правило, регистрацию сделок с недвижимостью сегодня осуществляют местные органы исполнительной власти либо иные уполномоченные ими органы. В Москве, например, функция по регистрации сделок с квартирами возложена на Департамент муниципального жилья (пункты 1.3, 1.9 постановления Правительства Москвы от 16.02.93 N 142 "Об упорядочении организации управления жилищным фондом в г. Москве&qu

ot;).

Таковы основные положения правового статуса юридических лиц и граждан, осуществляющих деятельность в сфере недвижимости, а также особенности оформления сделок купли-продажи недвижимых объектов. Однако несомненный интерес вызывают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета как непосредственно риэлторских компаний, так и лиц, пользующихся их услугами (граждан и предприятий, приобретающих и продающих объекты недвижимости).

* * *

Итак, как было сказано выше, риэлторская деятельность совершается, как правило, в рамках посреднических услуг, т.е. при наличии на определенный объект недвижимости реальных продавцов и покупателей (первый случай). Однако на практике недвижимость может приобретаться и самой риэлторской компанией с целью ее реализации при возникновении условий, выгодных самой фирме, в будущем (второй случай). В этих двух случаях ситуации, связанные с появлением объектов налогообложения, и соответственно построение бухгалтерского учета, будут различными. Рассмотрим их в отдельности.

Первый случай: когда риэлторская компания совершает сделку по купле-продаже недвижимости от имени и за счет заинтересованного лица либо от своего имени, но за счет последнего в рамках договоров комиссии или поручения.

Как известно, формы расчетов между комитентом (поручителем) и комиссионером (поверенным) могут быть различными. Две основные разновидности порядка уплаты комиссионного вознаграждения получили название посреднических сделок "с участием в расчетах" и "без участия в расчетах".

Основное отличие указанных способов уплаты посреднического вознаграждения состоит в том, что в первом случае денежные средства, поступившие риэлторской фирме, могут включать в себя не только сумму ее комиссионного вознаграждения, но и стоимость приобретенного (реализованного) объекта недвижимости (допустим, квартиры), в то время как во второй ситуации риэлторская фирма получает от покупателя либо продавца недвижимости лишь причитающуюся ей сумму вознаграждения за оказание посреднических услуг по купле-продажи квартиры.

В первом случае в обязанности посредника помимо всего будет входить перечисление цены квартиры ее непосредственному продавцу (комитенту), в во втором, наоборот, комитент будет обязан зачислить на счет посредника (комиссионера) причитающееся ему вознаграждение. Кроме того, при наличии условия сделки, когда покупатель оплачивает стоимость квартиры и сумму комиссионного вознаграждения отдельно (т.е. получателями соответствующих средств являются одновременно и продавец, и посредник), соответствующая обязанность по уплате риэлторской фирме комиссионного вознаграждения, а продавцу квартиры - ее стоимости будет лежать на покупателе.

Очевидно, что отражение указанных операций на счетах бухгалтерского учета фирмы-посредника будет находиться в непосредственной зависимости от условий и порядка их расчетов с комитентами (продавцами и покупателями недвижимости). Кроме того, отдельные особенности учета связаны с субъектным составом сделки, т.е. зависят от того, кто является покупателем (продавцом) квартиры - юридическое лицо или же гражданин.

I. Договор комиссии с участием в расчетах:

а) Квартира принята на комиссию у юридического лица:

1. Д-т счета 004 - квартира принята на комиссию по приемно-сдаточному акту (включая НДС).

2. К-т счета 004 - квартира передана по акту приема-передачи от продавца покупателю.

3. Д-т счета 62 - К-т счета 76/1 - отражена задолженность покупателя (включая НДС).

4. Д-т счета 51 - К-т счета 62 - погашение задолженности (включая НДС).

5. Д-т счета 76/1 - К-т счета 46 - отражена сумма комиссионного вознаграждения.

6. Д-т счета 46 - К-т счета 68 - начислен НДС на комиссионное вознаграждение.

7. Д-т счета 76/1 - К-т счета 76/2 - отражена задолженность перед комитентом (включая НДС).

8. Д-т счета 76/2 - К-т счета 68 - начислен НДС на сумму задолженности комитенту (п. 6 письма Минфина РФ от 12.11.96 N 96).

9. Д-т счета 19 - К-т счета 76/2 - восстановлена задолженность перед комитентом.

10. Д-т счета 68 - К-т счета 19 - списан НДС.

б) Квартира принята на комиссию у физического лица:

1. Д-т счета 004 - квартира принята на комиссию по приемо-сдаточному акту.

2. К-т счета 004 - квартира передана продавцом покупателю по акту приема-передачи.

3. Д-т счета 62 - К-т счета 76/1 - отражена задолженность покупателя.

4. Д-т счета 51 - К-т счета 62 - погашение задолженности.

5. Д-т счета 76/1 - К-т счета 46 - отражена сумма комиссионного вознаграждения.

6. Д-т счета 46 - К-т счета 68 - начислен НДС на сумму вознаграждения.

7. Д-т счета 76/1 - К-т счета 76/2 - отражена задолженность перед комитентом.

II. Договор комиссии без участия в расчетах:

1. Д-т счета 004 - квартира принята на комиссию.

2. Д-т счета 62 - К-т счета 76 - отражена задолженность комиссионеру в размере суммы вознаграждения от совершенной сделки.

3. К-т счета 004 - квартира передана покупателю.

4. Д-т счета 76 - К-т счета 46 - отражена сумма комиссионного вознаграждения.

5. Д-т счета 46 - К-т счета 68 - начислен НДС на сумму вознаграждения.

В случае если риэлторской фирмой для целей налогообложения выручка от реализации продукции (выполнения работ, оказания услуг), в частности получение суммы комиссионного вознаграждения, определяется по мере ее оплаты, сумма НДС, подлежащая получению от покупателя, будет отражена иначе, чем это показано в проводке N 5. В этом случае делается следующая запись:

Д-т счета 46 - К-т счета 76 - начислена сумма НДС, подлежащая получению от покупателя.

Д-т счета 76 - К-т счета 68 - начислен НДС по мере поступления денежных средств.

6. Д-т счета 51 - К-т счета 62 - получено вознаграждение за оказанные услуги.

Расчет налогов риэлторскими фирмами при совершении рассмотренных выше сделок не представляет больших трудностей.

Поскольку их деятельность совершается в рамках договоров комиссии либо поручения, то такой род деятельности в соответствии с п. 2.9 инструкции Госналогслужбы РФ от 10.08.95 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль" в целях налогообложения прибыли приравнивается к совершению посреднических операций и сделок. При этом максимальная ставка налога на прибыль, зачисляемого в бюджет соответствующего субъекта РФ, с дохода, полученного риэлторской компанией от оказания посреднических услуг по купле-продажи недвижимости, согласно ст. 5 Закона РФ от 27.12.91 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" (п. 3.1 Инструкции N 37) будет составлять 30%.

 Скачать реферат