Риэлтерские организации - бухгалтерский учет и налогообложение

Дебет счета 51, Кредит счета 62, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 1 000 000 руб. - погашена задолженность физического лица перед риэлтерской организацией за оказанные услуги

Уступка права требования квартир, основанная на договоре

долевого участия в строительстве жилого дома

Если риэлтерская организация выполнила свои об

язательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, внеся инвестиционный взнос в полном объеме, то у нее возникает право требования у него профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст.382 ГК РФ) это право (требование) может быть ею передано другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии).

При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с переуступкой права требования, следует руководствоваться письмами Госналогслужбы России от 10.02.98 г. N 07-2-06/2/151 и от 27.02.98 г. N 03-4-09/41, письмом ГНИ по г. Москве от 20.03.98 г. N 30-08/6981, а также письмом Департамента налоговых реформ Минфина России от 17.06.97 г. N 04-07-04.

Пример 3. По договору цессии риэлтерская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с заказчиком", Кредит счета 51 - 2 000 000 руб. - по договору на долевое строительство заказчику перечислены денежные средства в размере инвестиционного взноса на строительство 2 квартир

После подписания с цессионарием договора цессии:

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с цессионарием", Кредит счета 48 - 3 000 000 руб. - отражена уступка права требования квартир

Дебет счета 48, Кредит счета 76, субcчет "Расчеты с заказчиком" - 2 000 000 руб. - списана на реализацию дебиторская задолженность в сумме инвестиционного взноса, внесенного риэлтером на строительство квартир, права на которые переуступаются

Дебет счета 48, Кредит счета 68 - 166 700 руб. - начислен в бюджет НДС с разницы между задолженностью цессионария и стоимостью уступаемого права в размере реализуемой дебиторской задолженности

Дебет счета 48, Кредит счета 80 - 833 300 руб. - выявлен финансовый результат по договору цессии (является операционным доходом, включаемым в балансовую прибыль организации для обложения налогом на прибыль по основной ставке - 30%)

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет "Расчеты с цессионарием" - 3 000 000 руб. - погашена задолженность цессионария по договору цессии

Если риэлтер выручку от реализации услуг для целей налогообложения определяет "по моменту оплаты", следует иметь в виду, что доход, полученный им по договору цессии, подлежит налогообложению в момент вступления в силу договора, а не в момент погашения задолженности цессионарием.

В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности убыток от данной операции для целей налогообложения не учитывается аналогично порядку, изложенному в п.2.5 инструкции МНС России от 15.06.2000 г. N 62.

Приобретение квартир по договору купли-продажи

и их реализация

При приобретении риэлтером у юридических лиц по договорам купли-продажи квартир с НДС стоимость квартир должна быть учтена на счете 41 "Товары" без учета сумм НДС, подлежащих учету по счету 19 "Налог на добавленную стоимость". Квартиры, приобретенные без НДС, соответственно учитываются на счете 41 по стоимости приобретения.

В случае реализации квартир, приобретенных у юридических лиц с НДС, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, определяется в виде разницы между суммой налога, начисленной по ставке 20% продажной стоимости квартир, и суммой налога, фактически уплаченной продавцам квартир при их приобретении.

Что касается уплаты в бюджет налога при реализации квартир, приобретенных риэлтерской организацией по договорам купли-продажи у лиц, не являющихся плательщиками НДС (физических лиц, предпринимателей, а также юридических лиц, применяющих упрощенную систему налогообложения), то с вступлением в силу Закона N 36-ФЗ объектом обложения является полная стоимость реализуемых квартир (продажная стоимость) независимо от того, кому она реализуется - физическим или юридическим лицам.

До вступления в силу Закона N 36-ФЗ исчисление НДС, подлежащего уплате в бюджет, при продаже квартир физическим лицам производилось в порядке, установленном для режима розничной торговли (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29.12.97 г. N 04-03-10), т.е. с разницы между ценой продажи и ценой приобретения квартир по расчетной ставке налога в размере 16,67%.

Порядок исчисления НДС при реализации квартир юридическим лицам с введением в действие Закона N 36-ФЗ не изменился. Ранее при определении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, следовало руководствоваться п.19 инструкции N 39, т.е. исходя из разницы между суммой налога, полученной от покупателей, и суммой налога, фактически уплаченной поставщикам (продавцам) квартир (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29.12.97 г. N 04-03-11).

Пример 4. В феврале 2000 г. риэлтерской организацией у физического лица по договору купли-продажи была приобретена квартира за 1 400 000 руб., которая в марте была реализована другому физическому лицу по стоимости 1 800 000 руб., в том числе НДС в размере 300 000 руб.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

При покупке квартиры:

Дебет счета 41, Кредит счета 60, субсчет "Расчеты с 1-м физическим лицом" - 1 400 000 руб. - принята на баланс купленная у физического лица квартира по договорной стоимости

Дебет счета 41, Кредит счета 76 - 7000 руб. - прочие затраты, непосредственно связанные с приобретением квартиры, включены в ее балансовую стоимость (п. 6 ПБУ 5/98)

Дебет счета 60, субcчет "Расчеты с 1-м физическим лицом", Кредит счета 51 - 1 400 000 руб. - произведена оплата купленной квартиры физическому лицу

Дебет счета 76, Кредит счета 51 - 7000 руб. - оплачены услуги, связанные с приобретением квартиры

При продаже квартиры:

Дебет счета 62, субcчет "Расчеты со 2-м физическим лицом", Кредит счета 46 - 1 800 000 руб. - отражена выручка от реализации квартиры физическому лицу

Дебет счета 51, Кредит счета 62, субcчет "Расчеты со 2-м физическим лицом" - 1 800 000 руб. - поступила выручка за проданную квартиру

Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 300 000 руб. - начислен НДС с выручки от реализации квартиры (по ставке 20% от продажной стоимости квартиры без учета НДС)

Дебет счета 46, Кредит счета 41 - 1 407 000 руб. - списана на реализацию балансовая стоимость квартиры

Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 12 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартиры

 Скачать реферат