Оценка стоимости предприятия
1 645 000 (Один миллион шестьсот сорок пять тысяч) рублей с учетом НДС.
2.3 Подход сравнительного анализа продаж
При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая
сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
Таблица 2.3
Аналоги
Номер аналога | Тип помеще-ния/ здания | Общая пло-щадь, кв.м. | Основные характеристики | Ст-ть, долл. США | Ст-ть кв.м., долл. США | Телефон |
1 |
Ресторан |
570м2 |
Пр.Ленина раб. сост, 1 эт. администр. здания |
500000 |
877 |
628484 |
2 |
Ресторан |
500м2 |
Ул. Профинтерна, раб. состояние, докум. недооформлены |
390000 |
780 |
257890 |
3 |
Ресторан |
280 м2 |
Пр. Красноармейский, подвал жилого дома, хорошее состояние |
450000 |
1607 |
777102 |
Далее в выбранные аналоги мы внесли корректировки. Корректировки мы вводили экспертным методом.
При этом мы считали, что оцениваемый объект условно реализован. Также необходимо сказать, что в результате контактов с продавцами было установлено, что торг в отношении аналогов возможен, мы принимаем корректировку в 10%.
Следующей была проведена корректировка на удаленность от центра города, при этом аналог № 2 расположен в том же районе, что и оцениваемый объект, а аналоги № 1 и № 3 расположены в более удобных и близких к центру районах.
Корректировка на состояние объекта предполагает, что аналог № 3 находится в хорошем состоянии, в то время как аналоги № 1 и № 2, так же как и оцениваемый объект, находятся в рабочем состоянии, корректировка составила – 100$.
Результаты проведенных корректировок приведены в нижеследующей таблице:
Таблица 2.4. Корректировки
Параметры | Объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
Цена 1 кв.м. |
877$ |
780$ |
1607$ | |
Условия реализации |
Да |
Нет |
Нет |
Нет |
Корректировка |
-10% |
-10% |
-10% | |
Стоимость, долл. США |
789$ |
702$ |
1446$ | |
Местоположение | ||||
Корректировка |
-20% |
- |
-10% | |
Стоимость, долл. США |
631$ |
702$ |
1301$ | |
Состояние объекта |
Рабочее состояние |
Раб. сост. |
Раб. сост. |
Хорош. сост. |
Корректировка |
- |
- |
-100$ | |
Стоимость, долл. США |
845$ |
631$ |
702$ |
1201$ |
В результате полная стоимость объекта составляет 544 х 845 = 459700 долларов США (с учетом НДС).
В результате мы получили, что стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет:
459700 (Четыреста пятьдесят восемь тысяч семьсот) долларов США (с учетом НДС) или по курсу 24,8рубля/доллар США 11400560 (Одиннадцать миллионов четыреста тысяч пятьсот шестьдесят) рублей с учетом НДС.
2.4 Оценка доходным подходом
Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. В данном случае мы предполагаем, что доход будет в том, то данный объект сдается под ресторан.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.
Другие рефераты на тему «Финансы, деньги и налоги»:
Поиск рефератов
Последние рефераты раздела
- Оценка и прогнозирование инвестиционного рынка
- Анализ финансового состояния предприятия
- Анализ современного рынка электронных денег в России
- Актуальные проблемы внешнего долга
- Анализ государственных финансов Удмуртской республики 2006-2009 гг.
- Анализ ликвидности баланса и платежеспособности предприятия
- Анализ и распределение финансовых средств