Оценка стоимости предприятия

1 645 000 (Один миллион шестьсот сорок пять тысяч) рублей с учетом НДС.

2.3 Подход сравнительного анализа продаж

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая

сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Таблица 2.3

Аналоги

Номер аналога

Тип помеще-ния/ здания

Общая пло-щадь, кв.м.

Основные характеристики

Ст-ть, долл. США

Ст-ть кв.м., долл. США

Телефон

1

Ресторан

570м2

Пр.Ленина раб. сост, 1 эт. администр. здания

500000

877

628484

2

Ресторан

500м2

Ул. Профинтерна, раб. состояние, докум. недооформлены

390000

780

257890

3

Ресторан

280 м2

Пр. Красноармейский, подвал жилого дома, хорошее состояние

450000

1607

777102

Далее в выбранные аналоги мы внесли корректировки. Корректировки мы вводили экспертным методом.

При этом мы считали, что оцениваемый объект условно реализован. Также необходимо сказать, что в результате контактов с продавцами было установлено, что торг в отношении аналогов возможен, мы принимаем корректировку в 10%.

Следующей была проведена корректировка на удаленность от центра города, при этом аналог № 2 расположен в том же районе, что и оцениваемый объект, а аналоги № 1 и № 3 расположены в более удобных и близких к центру районах.

Корректировка на состояние объекта предполагает, что аналог № 3 находится в хорошем состоянии, в то время как аналоги № 1 и № 2, так же как и оцениваемый объект, находятся в рабочем состоянии, корректировка составила – 100$.

Результаты проведенных корректировок приведены в нижеследующей таблице:

Таблица 2.4. Корректировки

Параметры

Объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена 1 кв.м.

 

877$

780$

1607$

Условия реализации

Да

Нет

Нет

Нет

Корректировка

 

-10%

-10%

-10%

Стоимость, долл. США

 

789$

702$

1446$

Местоположение

       

Корректировка

 

-20%

-

-10%

Стоимость, долл. США

 

631$

702$

1301$

Состояние объекта

Рабочее состояние

Раб. сост.

Раб. сост.

Хорош. сост.

Корректировка

 

-

-

-100$

Стоимость, долл. США

845$

631$

702$

1201$

В результате полная стоимость объекта составляет 544 х 845 = 459700 долларов США (с учетом НДС).

В результате мы получили, что стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет:

459700 (Четыреста пятьдесят восемь тысяч семьсот) долларов США (с учетом НДС) или по курсу 24,8рубля/доллар США 11400560 (Одиннадцать миллионов четыреста тысяч пятьсот шестьдесят) рублей с учетом НДС.

2.4 Оценка доходным подходом

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. В данном случае мы предполагаем, что доход будет в том, то данный объект сдается под ресторан.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

Страница:  1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12 


Другие рефераты на тему «Финансы, деньги и налоги»:

Поиск рефератов

Последние рефераты раздела

Copyright © 2010-2024 - www.refsru.com - рефераты, курсовые и дипломные работы