Оценка стоимости предприятия

В данном конкретном случае мы воспользовались данными рынка о предложении сдачи в аренду офисных и торговых помещений, и помещений под рестораны и кафе в г. Барнауле.

Значение стоимости аренды 1м2, рассчитанное по аналогам, расположенным в Барнауле составляет примерно 350 долларов США за 1 кв.м. в год (с учетом НДС). Таким образом, потенциальный валовый доход составляет 350 х 544 = 190400 д

олларов США.

Для определения действительного валового дохода мы должны определить степень недозагрузки торговых помещений. В настоящее время этот процент принимается нами в 25%. Таким образом, действительный валовой доход составляет 142800 долларов США в год.

Усредненные расходы на электроснабжение, тепло, канализацию и т.д. составляют 40$/м2 в год (с НДС).

Таким образом, эксплуатационные расходы составляют 21760 долларов США (с НДС). Следовательно, чистый операционный доход составляет 121040 долларов США (с НДС).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

При наличии развитой статистики по аналогичным предприятиям, наиболее корректным методом, по нашему мнению, для определения ставки капитализации является использование статистических результатов. Но в данном случае о развитой статистике не может быть и речи. Поэтому мы были вынуждены использовать метод кумулятивного построения.

Для начала мы должны определить безрисковую ставку. Анализ безрисковых ставок подробно рассмотрен в статье Ткачука А.Ю. [7]. В ней рекомендуется использовать в качестве последней еврооблигации дальних траншей (при промежуточных расчетах в долларах США). Средняя доходность еврооблигаций соответствующих траншей составляет в настоящее время около 15% годовых.

Три основных премии за риск, которые обычно рассматриваются, это премии за недостаточную ликвидность (от 2 до 5 %, нами определена в 3%), премия за менеджмент (также от 2 до 5%, нами определена в 3%) и премия за риск 2%.

Норма возврата капитала составляет 4%, так как предполагается полный возврат капитала по истечении 25 лет.

Таким образом, ставка дисконта нами определена в 27%.

Для более точного расчета нам необходимо учесть внутреннюю валютную инфляцию. Однако, в нашем расчете мы не предполагаем рост доходов и расходов за счет инфляции (что, вообще говоря, не верно) и предполагаем их предварительно дефлированными. Влиянием внутренней валютной инфляции на коэффициент капитализации мы пренебрегаем.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Имея чистый доход 121040 долларов США и ставку капитализации 27%, мы получаем стоимость объекта оценки 448300 (Четыреста сорок восемь тысяч триста) долларов США (включая НДС) или по курсу 24,8 руб./долл. США 11117840 рублей с учетом НДС.

Таблица 2.5. Согласование

Стоимость объекта по нашим расчетам составляет 8 060 000 (Восемь миллионов шестьдесят тысяч) рублей или по курсу 24,8 рубля/доллар США 325 000 (Триста двадцать пять тысяч) долларов США с учетом НДС.

Заключение

Оценка бизнеса, оценка компании - эти понятия рыночной экономики близки и понятны любому профессионалу бизнеса на Западе. Эти термины теперь часто звучат и в России. Оценка стоимости бизнеса (компании) производится по различным методикам, как западным, так и российским. По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники компаний и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Вместе с тем, практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки компании по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности. Однако все оценки однозначно основаны, прежде всего, на предпосылках, что компания является прозрачной для акционеров (потенциальных акционеров), менеджмент компании работает в ее интересах и представляемая финансовая отчетность является реальным отражением дел в рассматриваемой компании.

Оценка стоимости бизнеса (компании) является деятельностью, которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащей продаже компании-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новые акции, и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество должно выкупать акции выходящих из него акционеров. При этом неважно, о какой стране с рыночной экономикой идет речь. Это универсально и касается, в соответствии с действующим законодательством, также России. В наиболее широком смысле предмет оценки стоимости компании понимается двояко. Первое его понимание сводится к традиционному сейчас в нашей стране пониманию оценки стоимости бизнеса как оценки компании в качестве юридического лица. При таком подходе характерно отождествление оценки стоимости бизнеса с оценкой имущества этих компаний. Второе – и наиболее распространенное в мире – понимание оценки бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько стоят не компании, зарабатывающие те или иные доходы, а права собственности, технологии, конкурентные преимущества и активы, материальные и нематериальные, которые дают возможность зарабатывать данные доходы. В этом случае, бизнес можно охарактеризовать как предпринимательскую деятельность, направленную на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли.

Оценка стоимости бизнеса изначально зависит от того, в расчете на какой сценарий его развития, т.е. на какой вариант решения по поводу его дальнейшей судьбы, она делается. Поэтому грамотный подход к бизнесу однозначно требует, чтобы любая его оценка делалась в расчете на изначально указываемые определения стоимости компании, которых в принципе может быть два (с учетом промежуточных решений):

оценка предприятия как действующего (on-going-concem);

оценка ликвидационной стоимости компании (в расчете на ее ликвидацию, подразумевающую прекращение бизнеса).

В зависимости от определения стоимости компании применяется тот или иной подход к оценке стоимости бизнеса. Как было указано выше, в мировой практике часто применяются три основных подхода: затратный, доходный, рыночный. Грубой ошибкой в оценки бизнеса является применение к оценке подхода, неадекватного определению стоимости, которое вытекает из сложившейся конкретной социально-экономической ситуации с рассматриваемой компанией.

 Скачать реферат