Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению
1.1. Традиционный подход
1.2. Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода
Глава 2. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа
2.1. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда
2.2 Метод инвестиционной групп
ы
2.3. Метод прямой капитализации
Глава 3. Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. Кредит и его виды
3.1. Кредит и его виды
3.2. Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости
Заключение
Литература
Введение
Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» закреплены следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».
Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).
Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:
· актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
· пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.
Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.
Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Согласно Градостроительному Кодексу РФ объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.
Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.
Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Структура понятия «недвижимость»
Недвижимость - особая категория активов, обладающая рядом характерных признаков:
· непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей; объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению;
· недвижимость относится к категории финансовых активов;
· операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости - специфическом сегменте (секторе) финансового рынка;
· рынок недвижимости - сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью;
· купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход;
· приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене (к сожалению в условиях нестабильной экономики наибольший удельный вес имеют спекулятивные операции с недвижимостью, приносящие доход собственнику именно на разнице в цене приобретения и продажи актива);
· в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию;
· спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным;
· величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.
Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля. В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем, как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов.
Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости
1. Рыночная цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.
Скачать реферат