Определение стоимости объекта недвижимости

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки прово

дятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты .[6,c.10]

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

· Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

· Кредиты представляются под 15 %;

· Условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

· За 3 месяца цены на рынке возросли на 2 %, за 6 месяцев – на 4%, за 9 месяцев – на 8 %;

· Разница в ценах по районам: цен. И с/о – 20%, с/о и отд. – 10%, цен. и отд. – 30%;

· Разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

· Разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей: [ 6,c.12]

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,911+1,263+1,771+1,849+1,77+1,292)/6=1,643 р./м2.

2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.

Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто встречающееся:

1,911 1,263 1,771 1,849 1,77 1,292

Примем модальное значение равным 1,77 р./м2.3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя – четное количество значений):1,263 1,292 1,77 1,771 1,849 1,911

Примем медианное значение равным (1,771+1,77)/2=1,771 р./м2.4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену равную 1,771 р./м2.

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

Сз=(1,643+1,77+1,771+1,771)/4=1,739 р./м2.

Стоимость всего земельного участка равна

Сз = 1,739*1054 =1832,906 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного общего показателя выполнен в таблице 3.3.

При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты – это стоимость ресурсов (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.

Косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.

При расчете так же необходимо учесть следующую информацию:

· Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;

· Накладные расходы – 25% от прямых затрат;

· Прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат;

· Оплата услуг проектно-сметных организаций – 5% от прямых затрат;

· Маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика;

· Затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;

· Налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

· Прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.[ , c.12]

Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения. В нашем случае – это общественное питание (ресторан).

Таблица 3.3

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости

при строительстве здания, тыс. р./м2

 Скачать реферат