Экономика недвижимости

Объем инвестиций

Общий объем инвестиций в Московскую недвижимость за 1 полугодие составил около 1,19 млрд. долл. США. Из них 745 млн. пришлось на торговую недвижимость, 273 млн. - на офисную, остальное на прочие виды коммерческой недвижимости.

Динамика цен

По оценкам Jones Lang LaSsale (JLL) максимальная базовая ставка арендной платы (ставка для наиболее качественных площадей порядк

а 1,000 кв. м в Кремлевской зоне, либо на верхних этажах проектов Москва-Сити без учета НДС и операционных расходов) составила 1,200-1,500 долл. США/кв.м/год.

Ставки для Класса А в центральном деловом районе (зона внутри Садового кольца за исключением Кремлевской зоны с включением района метро «Маяковская») составили 750-950 долл. США/кв.м /год. (квартальный рост 12%) на конец 1 полугодия 2008.

По Классу В+ ставки в 2м полугодии 2008 составили 570-700 долл. США/кв.м /год, что на 7,5% выше показателя предыдущего квартала. Для Класса В- ставки остались на уровне 450-550 долл. США/кв.м /год.

Все ставки даны без учета НДС и операционных расходов.

Средняя цена продажи в Классе А составляет 6000-8000 долл. США/ кв. м.

В районе Кремля, Остоженки и в Замоскворечье, цена превышает 9000долл. США/ кв. м.

Для объектов Классов В+ и В- цена составляет 4000-5500 долл. США/ кв. м в зависимости от качества и расположения объекта.

В связи с продолжающимся последние полгода обесцениванием доллара США по отношению к российскому рублю, девелоперы стали активнее использовать евро и условные единицы для расчетов с арендаторами и покупателями. Кроме того, по сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.

На рынке аренды офисных помещений появилась тенденция увеличения минимальных сроков аренды во вновь построенных бизнес-центрах. Так, для офисов класса А минимальный срок аренды увеличивается до 7 лет (ранее – 5 лет), для офисов класса B – до 5 лет (ранее – 3 года).

Предложение

6,370,000 кв. м – общее предложение на конец 2-го кв. 2008 г из которого

830,000 – Класс А

3,380,000 – Класс В+

2,160,000 – Класс В-

Объем реализованных площадей за 1 полугодие (арендованных и купленных) составил 935,000 кв. м, что выше показателя 1-го полугодия предыдущего года более чем на 70%. Спрос превышает предложение, что выражается в низкой доле свободных площадей (4% - для всех качественных площадей на конец 2 кв 2008). При этом, сегмент Класса А можно считать наименее насыщенным (1,6% - доля свободных площадей на конец 2 кв. 2008 г).

Анализ предложения по итогам первого полугодия 2008 г. показывает, что из всего объема свободной офисной площади класса А, предлагаемой в Москве, всего лишь 0,8% – готовых к эксплуатации, а остальные 99,2% – строятся. Среди них уже 25% арендованы на стадии строительства.

Стабильно растущий спрос на качественные офисные объекты по-прежнему остается неудовлетворенным: объем нового предложения, выходящего на рынок, все еще не позволяет покрыть растущие потребности потенциальных арендаторов и покупателей. В то же время на фоне существенного дефицита качественных площадей растут сроки договоров аренды, составляя в среднем 5-7 лет. Доля предварительных договоров аренды и продажи площадей в строящихся объектах очень велика: практически каждый выходящий на рынок объект уже заполнен арендаторами на 60-80%. В ЦАО этот показатель может достигать и 100%.

Что касается структуры спроса по метражу, то здесь стоит отметить растущую долю заявок на самые большие помещения: за 1 полугодие на них пришлось 39% всех заявок, что на 11% больше показателя за аналогичный период 2006 г. Доля же запросов на покупку помещений до 200 кв. м оказалась минимальной (13%). Связано это ростом и переориентацией спроса, в том числе и инвестиционного, на более качественные объекты больших площадей.

В первом полугодии 2008 г. наблюдалось резкое увеличение сделок по предварительной аренде помещений. Порядка 70% от всего объема сделок с арендой и покупкой качественных офисных площадей были заключены до момента ввода объектов в эксплуатацию.

В конце первого полугодия 2008 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 1,3%; в зданиях класса В – 4%. Низкая доля вакантных помещений в офисных зданиях класса А обусловлена недостаточным предложением в существующих зданиях соответствующего класса. Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса B поддерживается на стабильном уровне в результате ввода в эксплуатацию новых качественных объектов данного класса в первом полугодии 2008 г.

Продолжился рост арендных ставок из-за дисбаланса спроса и предложения. На конец 1-го полугодия максимальные арендные ставки выросли на 25% по сравнению к концу 2006 года.

Спрос по-прежнему превышает предложение, в связи с чем на рынке распространены так называемые сделки pre-let. Например в классе А в течение последних 12 месяцев (по состоянию на конец 2 кв.) 44% объема купленных и арендованных площадей были реализованы в зданиях, находящихся на стадии строительства.

Происходит рост интереса к крупным площадям в классе А (от 3000 м) и увеличение сроков аренды помещений.

Набирает темпы процесс децентрализации. В 1 полугодии был заявлен ряд качественных проектов, располагающихся за пределами МКАД, например Рига-Лэнд бизнес парк в 7 км от МКАД. Кроме того, ряд проектов, строительство которых ведется (или заканчивается) за МКАД, доказали свою успешность высоким спросом на них еще до момента окончания строительства. Например, в офисном центре Резиденция на Рублевке многие договора аренды были подписаны еще за 4 и более месяцев до окончания строительства. Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не только со стороны предложения, но и со стороны спроса.

Вследствие дефицита качественного предложения все чаще в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводится в несколько этапов, в зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах строительства составляет 30–40%.

Тенденция задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию по-прежнему доминирует на рынке. В частности, такие крупные проекты, как бизнес-центр «Серебряный город» (класс «А»), 1-я очередь бизнес-парка «Гринвуд» (класс «А»), многофункциональный комплекс Lotte Plaza (класс «А»), бизнес-центр

«Соколиная гора» (класс «А») будут введены несвоевременно. С задержкой ввода в эксплуатацию только этих объектов рынок офисной недвижимости недосчитался порядка 190 000 кв. м высококачественных офисных площадей.

Доля вакантных площадей все также остается на крайне низком уровне: 2,1% в классе «А» и 3,9% в классе «В».

Таким образом, построенное здание выгоднее всего сдать в аренду на определенный срок. В последствие можно будет, заработав деньги, организовать там производство.

Использованная литература:

1. Асаул А. Н. «Экономика недвижимости»/ 2-е изд. – Спб.: Питер, 2008 г.

2. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник – М.: Эксмо, 2008г.

 Скачать реферат