Экономика недвижимости

Существуют договорные отношения:

· простые – когда заключается 1 договор между сторонами, но в нескольких экземплярах, чтобы был у всех сторон;

· сложные – когда заключаются несколько договоров с участием 3-х или более сторон (кредитования, ипотека и т. п.). Структура договора может варьироваться в зависимости от условий и целей совершаемой сделки.[5]

ГК РФ устанавливает систему пон

ятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений; нормативное регулирование процедур создания и функ­ционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры

На правовом уровне недвижимость является совокупностью общественных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом собственных интересов и международных норм. Недвижимость можно покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать права на владение и пользование другим лицам или предприятиям. Но если частная собственность на недвижимость начинает противоречить общественным интересам, закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями или сооружениями посредством выкупа или продажи с публичных торгов.

Существуют и иные способы влияния государства на владение и пользование недвижимостью: строительные ограничения, требования по охране окружающей среды, зонирование территорий, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и т.д.

Слияние в одном понятии разнокачественных свойств не позволяет найти единственное и исчерпывающее определение недвижимости, к тому же пригодное для практического применения. Поэтому во всех странах, и в Российской Федерации тоже, сначала определяют перечень предметов (вещей), относящихся к недвижимости.

Так, ст. 130 ГК РФ гласит, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космиче­ские объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. В составе имущества предприятия наряду с очевидно недвижимым имуществом (здания, сооружения, оборудование и т.п.) имеются денежные средства, дебиторская задолженность, готовая продукция, сырье и другие явно движимые вещи. Когда часть предприятия является объектом продажи, залога, аренды и других сделок, неопределенность отнесения некоторых составляющих имущественного комплекса к движимым и недвижимым объектам может служить и служит источником разногласий между сторонами сделок с недвижимостью.

С недвижимостью связано понятие собственности (рис. 1.2). Термин «собственность» обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между разными лицами.

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости как к своей или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

• право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

• право пользования служит основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов либо полезных свойств;

• право распоряжения дает собственнику возможность совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Местоположение объектов недвижимости существенно влияет на их стоимость, доходность, ликвидность, и, таким образом, физические ее свойства определяют экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и др.

Местоположение недвижимости влияет на правовой режим ис­пользования. Например, для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, и т.п., устанавливается особый правовой режим использования и оборота недвижимости.

3. Классификация объектов недвижимости

Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Объект недвижимости — это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения - без утраты его потребительной стоимости.

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков» квартиры и комнаты:

· помещения и здания под офисы или магазины;

· пригородные жилые дома с земельными участками - коттеджи и дачи;

· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей в ближайшей перспективе;

· складские и производственные объекты.

Возможны и другие подходы к классификации. Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

· специализированная недвижимость;

· неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.

 Скачать реферат