Виды мошенничества на рынке недвижимости и проблема обеспечения безопасности сделок

При покупке строящихся объектов гражданам следует знать, что в соответствии с законом РФ "Об участии в долевом строительстве" от 22 декабря 2004 г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости только после:

получения в установленном порядке разрешения на строительство;

опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в СМИ, сети Интернет не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;

государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка [7].

Кроме того, в соответствии с ч.3 ст.4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В роли мошенников выступают лица, как правило, не зарекомендовавшие себя на рынке строительства, поэтому гражданам стоит внимательно отнестись к изучению личности таких лиц и представляемым ими документам, проверять всю информацию и не соглашаться необдуманно на заключение любых договоров, в том числе договоров займа.

При заключении договоров уступок права требования на квартиры либо иной объект недвижимости в строящихся домах необходимо требовать от лица, с кем заключается такой договор, предоставления оригиналов документов, на основании которых к нему перешло право требования на квартиру (договор долевого участия, договор уступки права требования); платежные документы, свидетельствующие об оплате по предъявляемым договорам; документы, подтверждающие, что инвестор (либо лицо, уступающее объект недвижимости) произвел оплату с ним и вправе уступить право требования данного объекта, и застройщик обязуется по заключенному договору предоставить помещение [7].

Всплеск жульнических операций на рынке жилья пришелся на 2001-2002 года, когда стремительный рост стоимости квадратного метра привлек на рынок любителей легкой наживы [2].

Самые типичные махинации того времени - это двойные, тройные продажи одной и той же квартиры. Сегодня ситуация несколько иная: отсутствие ажиотажа на рынке позволяет покупателю лишний раз подумать, прежде чем ввязываться в сомнительную историю. И, тем не менее, говорить о полном исчезновении "Остапов Бендеров" с жилищного рынка не приходится. Как они действуют и как с ними бороться?

Уязвимое место. Опасность может поджидать покупателя, который решил приобрести квартиру на начальной стадии строительства. Это - самое уязвимое место на рынке. Ведь договор соинвестирования заключают люди, которые решили сэкономить свои средства и приобрести недвижимость на этапе строительства по цене ниже той рыночной, которая образуется, когда дом будет построен. Подобная категория граждан - идеальная аудитория для мошенников. Ведь мошенникам стоит предложить квартиру дешевле, чем "средняя температура" по рынку, как вал звонков будет им обеспечен, и "пациентов" можно начинать "обрабатывать".

Как же устроена схема обмана? Когда новый адрес выводится на продажу, может образоваться фирма-однодневка, которая якобы имеет полномочия на продажу жилья в новом доме. Здесь-то и возможна так называемая двойная продажа, когда одну и ту же квартиру продает и компания-застройщик, и фирма-самозванка. Мало того, на одной продаже жулики могут не остановиться - та же многострадальная квартира может пойти по рукам и продаваться нескольким покупателям.

Лазейка для мошенников появилась из-за того, что с момента покупки, т.е. приобретения прав на недвижимость и до оформления ее в собственность (момент истины, когда мошенничество всплывает), проходит какое-то время.

Понятно, что документы на приобретение права на недвижимость никак не могут содержать информацию о том, что эту квартиру до вас уже купило несколько человек. Что можно посоветовать в этом случае, так это обязательно обратиться в компанию-застройщик и узнать, имеет ли та фирма, на которую вы вышли, права на реализацию квартир по интересующему вас адресу.

Еще один общий совет: рынок недвижимости практически устоялся. Все основные его игроки со сложившейся репутацией известны. И откровенным демпингом никто не занимается. Поэтому сам факт появления в газете объявлений квартиры от никому неизвестной фирмы по подозрительно дешевой цене должен насторожить и послужит как минимум поводом для дополнительных проверок. [2].

Что же делать, если вы втянуты в мошенничество?

Если, например, дом, в строительство которого вы вложили свои деньги, замер, стройка заморожена, деньги не возвращают и лишь "кормят" обещаниями? В самом запущенном случае выход один: идти в суд. Есть здесь, правда, одно "но": суд будет долгим, и когда Вы получите назад свои "кровные", они, с учетом инфляции, уже потеряют первоначальный вес. Поэтому вытащить деньги из мошеннического проекта и тут же вложить их в другой, проверенный - не получится. Сумма будет не та!

Неудивительно, что многие граждане, попавшие в подобную ситуацию, предпочитают договариваться с застройщиком и все-таки подождать, когда тот решит свои проблемы, достроит дом и отдаст людям ключи от квартир. Эта позиция довольна рискованная. Шанс дождаться есть, но может так оказаться, что единственная проблема застройщика - это вы. То есть, мошенники уже заработали на вашем доверии и достраивать дом не собираются. Тогда - в суд!

По оценкам Ассоциации риелторов, около 5% всех сделок на рынке недвижимости совершаются с попытками мошенничества. Основные риски для потребителя на первичном рынке недвижимости связаны с взаимоотношениями с подрядчиками строительства, которые зачастую не исполняют свои обязательства перед застройщиком и дольщиком. Также риски мошенничества связаны с обращением в недобросовестную риелторскую фирму. В этом случае, дольщику следует обращаться только в те агентства, которые имеют брокерский сертификат. Риски также связаны с качеством строительства и соблюдением соответствующих технологий. Все эти случаи можно проконтролировать на раннем этапе инвестирования проекта дольщиком. Что касается вторичного рынка жилья, то здесь основные факты мошенничества связаны с отменой лицензирования услуг рынка недвижимости. В незаконных сделках зачастую принимают участие лица с высшим юридическим образованием. Здесь наблюдаются следующие виды мошенничества: незаконная выписка лиц из объектов недвижимости, незаконное вступление в наследство и незаконное оформление документов после смерти владельцев квартиры. Избежать этой ситуации, по мнению представителя Ассоциации риелторов, также можно путем обращения в сертифицированные агентства. По мнению специалистов, на рынке недвижимости существует значительное число т. н. "информационных агентств", которые продают каталоги объектов недвижимости, цены в которых занижены на 10-15%. Кроме того, в связи с принятием нового Жилищного кодекса в последнее время участились случаи мошенничества, связанные с приватизацией недвижимости. Данные маркетинговых исследований, проведенные Ассоциацией риелторов, показали, что основными приоритетами потребителей при обращении в риелторскую компанию являются: высокая степень безопасности, вежливое, корректное отношение к клиентам, предоставление наиболее полной информации в интересующем сегменте рынка, а также первичная консультация по юридическим вопросам и получение полного алгоритма действия для клиентов.

 Скачать реферат