Вещные права на землю

Подлежит прекращению и договор субаренды как производный правовой институт от основного договора аренды.

Правильно исходить также из того, что все эти права лишь могут прекратиться, поскольку их существование не обусловлено жесткой связью с прежним правом собственности. В связи с этим, например, при смене собственника и изменении назначения земельного участка некоторые их них могут быть сох

ранены (в частности, право прохода); косвенно это подтверждается и юридической техникой законодателя, использованной при формулировке ст. 48 ЗК РФ.

Эти вопросы, судя по всему, в самое ближайшее время будут предметом дискуссий и анализа практики.

В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ правом принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд обладают только федеральные органы исполнительной власти и исполнительные органы власти субъектов РФ, т.е. муниципальные образования таких решений принимать не могут. Это несколько странно, если иметь в виду известный тезис о равенстве различных уровней власти и равенстве форм собственности. Впрочем, из текста ряда статей ЗК РФ (см., например, п. 2 ст. 63) можно сделать вывод о том, что право на принятие решения об изъятии имеется и у муниципалитетов[104]. В п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 фактически подтверждено право органов муниципального образования принимать решения о принудительном изъятии земельных участков.

В числе вариантов изъятия земельного участка закон (ст. 49 ЗК РФ) указывает и выкуп. Учитывая, что в итоге производятся компенсационные действия как при обычном изъятии, так и при выкупе, то в чем различие? Если решение об изъятии представляет собой административный публично-правовой акт, то изъятие в форме выкупа характеризуется наличием сложного юридического состава: а) актом об изъятии и б) двусторонней сделкой о выкупе (договор купли-продажи). Сочетание земельно-правовых и гражданско-правовых начал при выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд, безусловно, усложняет порядок применения норм законодательства.

В связи с этим понятие "изъятие земельных участков" (при изъятии его у частного собственника) всегда должно быть соединяемо с понятием "выкуп", хотя ст. 55 ЗК РФ сформулирована таким образом, что допускает - в отличие от ГК РФ - изъятие без выкупа. Конечно, земельные участки могут фактически изыматься и по иным основаниям (ст. 44 - 51 ЗК РФ, ст. 284 - 285 ГК РФ). Но если изъятие следует только в силу государственных или муниципальных нужд и в отношении участков, находящихся в собственности у частных лиц, оно требует учета правил о выкупе и применения норм о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). Этому выводу не препятствует отсутствие согласия собственника земельного участка. В соответствии со ст. 445 ГК РФ договор может заключаться и в обязательном порядке. Изъятие земельного участка в таком случае не требует оформления сделки[105], его отсутствие восполняется судебным решением (ст. 282 ГК РФ). Иск государственного органа в данном случае представляет собой по существу иск об обязании заключить договор купли-продажи в связи с изъятием.

По смыслу закона при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд убытки возмещаются только землепользователям, землевладельцам и арендаторам. Что же касается собственников, то удовлетворение их имущественного интереса в связи с выбытием участка предполагается погашением или предоставлением "предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда" в случае с принудительным отчуждением или предоставлением выкупной платы.

При этом убытки собственника, причиненные изъятием земель, включаются в плату за изымаемый земельный участок (ч. 2 п. 1 Правил). Но сам по себе факт включения убытков в иные платежи не означает, что убытки вообще не возмещаются. Следовательно, убытки подлежат возмещению всем категориям лиц, имеющих права на землю.

Можно допустить, что убытки не возмещаются обладателям сервитутов.

Например, если у частного лица А. изымается земельный участок, находившийся в аренде у Б., то право на возмещение убытков имеют как собственник А., так и арендатор Б. Но если собственник вправе получить компенсацию от того, в чью пользу изымается участок, либо из соответствующего бюджета, то арендатор Б. вправе получить компенсацию от собственника А.

Некоторые авторы отмечают, что многие нормы ГК РФ, касающиеся земельных отношений, нельзя в принципе отнести к гражданско-правовым, они являются сугубо земельно-правовыми; к таким нормам часто относят и нормы об изъятии земельных участков (ст. 284 - 286 ГК)[106]. На самом деле все-таки речь должна идти об определенном соотношении норм различных отраслей, что представляет собой и сегодняшний "симбиоз" правил ЗК РФ и ГК РФ применительно к изъятию земельных участков.

Относительно действующих норм по возмещению потерь сельскохозяйственного производства и убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, были высказаны различные замечания.

При этом к числу недостатков следует отнести перечневый прием изложения случаев, когда и кому возмещаются убытки (п. 1 ст. 57 ЗК РФ); используемая законодателем юридическая техника приводит лишь к новым вопросам. Так, подп. 2 п. 1 ст. 57 ЗК РФ "ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц" предусмотрено как самостоятельное основание для возмещения убытков, а далее (подп. 3) в качестве отдельной причины названо "временное занятие земельных участков" (кстати, кем?, в силу чего?, в результате правомерной или неправомерной деятельности?, на какой именно срок?). Совершенно понятно, что в определенной части логический объем этих понятий совпадает. Аналогично (т.е. отрицательно) следует оценить и норму подп. 1 п. 2 в ее соотношении с подп. 4 п. 1 - если убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подп. 1 п. 2), то зачем указывать этих лиц в подп. 4 п. 1, когда им убытки не возмещаются? Тем более что по смыслу данной статьи в ней речь идет о любых действиях, которые вызывают убытки, и в силу ст. 15 ГК РФ нет никакой необходимости описывать частные, отдельные, конкретные случаи возникновения обязанности возместить убытки. Если же предположить, что в ст. 57 имеются в виду так называемые экономические убытки, но тогда встает вопрос: зачем смешивать различные категории?

Вызывает сомнения и обоснованность нормы п. 4 ст. 57 ЗК РФ, так как с учетом длительности процесса возмещения убытков собственнику из бюджета и уровня инфляции, даже только декларируемого, полученная сумма возмещения может не покрывать и половины убытков[107].

Перечень недостатков ст. 57 ЗК РФ может быть продолжен, тем более что отсутствие в ней системности и несоблюдение принятой в праве терминологии, оказывает отрицательное влияние и на иные (подзаконные) акты.

 Скачать реферат