Анализ эффективности инвестиционного проекта строительства жилого дома в г. Волгограде

Первичные рынок, в принципе, предоставляется инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Однако большинство перепродавцов квартир такой возможностью не пользуются, предпочитая 100% предоплату, так как использование рассрочки снижает потенциальный доход.

Суммарная доходность вложений в первичный рынок недвижимости складывается из двух сос

тавляющих – роста цены за счет увеличения строительной готовности дома и рыночного роста цены квадратного метра. То если, брать двухлетний процесс строительства от «нулевого цикла» до финала, то 30% рост цены обеспечивается увеличением строительной готовности дома, и еще 45-50% - за счет рыночной динамики. Динамика рыночных цен на недвижимость в последние годы не разочаровывает инвесторов.

Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на «этапе котлована». Во-первых, старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, учитывая ситуацию на волгоградском рынке недвижимости, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую не во что, так как наиболее ликвидные квартиры раскупаются практически полностью в течение трех-четырех месяцев с начала продаж. Лишь небольшая часть инвесторов-перепродавцов ждет сдачи дома госкомиссии и тем самым почти полностью «вычерпывает» потенциал роста цены.

Успеху операций «портфельных» инвесторов на первичном рынке жилья способствует «ажиотажное настроение», то есть то, что спрос в несколько раз превышает предложение. А потому существует точка зрения, что волгоградский рынок недвижимости уже «перегрет» и вскоре возможна ценовая коррекция. Это не может не беспокоить потенциальных инвесторов. Строители также не считают рост цен на 4% в месяц нормальным, но прогнозируют продолжение их увеличения, может быть – несколько меньшими темпами. Замедлить рост цен могло бы только существенное увеличение объема строительства жилья, как минимум в полтора раза, которое невозможно без решения проблемы дефицита участков под застройку. И даже если новая администрация возьмется за решение проблемы дефицита пятен под застройку, на предложении это скажется с шагом в несколько лет.

Исходя из всего выше изложенного можно сказать что проект строительства жилого комплекса в Волгограде необходим и будет привлекателен для вложения финансовых средств инвесторов.

3.2 Описание проекта инвестирования

Создание жилого дома в Краснооктябрьском р-не г. Волгограда, полностью отвечающего требованиям потребителей, что позволит обеспечить его быструю продажу.

Проект направлен:

- на удовлетворение дефицита жилой недвижимости на первичном рынке жилья «комфорт» в г. Волгограде.

Проектом предусматривается строительство девяти этажного жилого дома в Краснооктябрьском районе города Волгограда.

Жилой комплекс состоит из двух секций и цокольного этажа в едином архитектурном стиле, с комплексным благоустройством территории (озеленение, парковочные места, детские игровые площадки):

• секция №1, общей площадью 2 759,40 кв.м., количество квартир - 50 шт.;

• секция №2, общей площадью 2 723,70 кв.м., количество квартир — 45 шт.;

• офисы, общей площадью 1 260,40 кв.м. цоколь, 2-4 этаж.

• магазин, общей площадью — 759,60 кв.м., первый этаж Итого общая площадь жилого комплекса: 7 503,10 кв.м.

Многоэтажный жилой дом представляет собой разноуровневый объём – 10 этажную часть жилого дома и 3-х этажную офисную пристройку.

В цокольном этаже, 2-м и 3-м этажах пристройки расположены офисные помещения. На 1-м этаже — магазин непродовольственных товаров с подсобными, служебными и бытовыми помещениями.

Квартиры расположены со 2-го по 10-ый этажи жилого здания. Общее количество квартир — 95.

Проектом предусматривается благоустройство и озеленение прилегающей территории, устройство автостоянки на 25 м/мест.

При строительстве будут использоваться современные материалы и строительные технологии, имеющие сертификаты соответствия современным нормам экологии и охраны окружающей среды.

Проектом предусмотрено высококачественное комплексное благоустройство территории жилого дома в увязке с существующим и проектируемым благоустройством прилегающей территории с организацией полноценного дворового пространства и с необходимым набором детских площадок и площадок для отдыха, устройством пешеходных дорожек.

Земельный участок площадью 0,4816 га на котором будет расположен жилой комплекс находится в Краснооктябрьском районе г. Волгограда. Район граничит с Тракторозаводским, Центральным и Дзержинским районами города, а также с Городищенским районом Волгоградской области.

Общая площадь района в административных границах составляет 53,3 кв.км. Район занимает второе место в городе по плотности населения — 2 900 чел/кв. км . Общая численность района 153,7 тыс. чел.

Географически участок расположен практически в центре Краснооктябрьского района. Рассматриваемый участок расположен в спальном квартале Краснооктябрьского района.

В настоящее время Краснооктябрьский район не относится к активно застраиваемому, но по данным Комитета по Градостроительству и архитектуре в районе планируется возведение высотных жилых домов.

3.3 Технико-экономические показатели строительства жилого дома в г. Волгограде

Заказчиком проекта получено разрешение на строительство выданное Администрацией г. Волгограда. Все необходимые мероприятия по согласованию разрешительной документации проведены.

Заказчиком заключен договор аренды земли на земельный участок площадью — 4 816 кв.м., сроком на три года, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Волгоградской области

Укрупненная смета строительства составляет — 180 100 тыс. руб., на сентябрь 2009 г. осуществлено затрат на сумму — 7 000 тыс. руб.

Таблица 3.1

Предполагаемые площади квартир, кв.м

 Скачать реферат