Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области
Риск ликвидности возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.
В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной ст
епени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.
Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства; во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.
Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке.
Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низко-рисковыми операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.
Имущественный риск - это риск утраты залогового имущества в следствии стихийных бедствий, аварий, утраты права собственности заемщика на залоговое имущество, в случае не возврата кредита. Для защиты от таких рисков применяется страхование. Инициатива страхования принадлежит банку, выдающему ипотечный кредит, хотя страхование и производится на деньги заемщика. Именно банк рекомендует страховщика, а зачастую и условия страхования. Выгодоприобретатель по всем договорам страхования является банк. Срок действия договора страхования не должен быть меньше срока ипотечного договора.
К возможным рискам для других участников-субъектов ипотеки относятся: изменение процентных ставок по кредиту; изменение валютного курса рубля; снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога; увеличение сроков оформления прав собственности; снижение платежеспособности заемщиков.
Управление рисками со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.
Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:
- контроль за качеством предоставляемых кредитов;
- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;
- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
- своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;
- разработка программ по возврату кредитов.
Рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами. Среди них - экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски банковской ликвидности, неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д.
Таким образом, для минимизации рисков при ипотечном кредитовании большая роль отводится правильному выбору кредитных технологий и инструментов, а также вида и формы ипотечного кредитования.
3.3 Основные рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования в России
В настоящее время позволить покупку квартир может менее 10% нуждающихся. По мнению членов правительства и депутатов Федерального собрания, новое жилищное законодательство может изменить ситуацию к лучшему, и к 2008 году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет миллиона. Как заявил министр промышленности и энергетики, уже к 2010 году число тех, кто сможет купить квартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015 году – до 60%. Чтобы этого достичь, предстоит, конечно же, огромный объем работы.
На сегодняшний день ипотечные кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как в развитых странах – более 50% (в странах Евросоюза – 53%). За рубежом жилищная проблема решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. В России же лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка, а намереваются получить кредиты лишь 3% граждан.
Почему же население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными ссудами? Главное, что останавливает, – высокие проценты по кредиту. Действительно, при покупке жилья в рассрочку его окончательная стоимость возрастает иногда чуть ли не вдвое. Потому даже семье со средним достатком купить новую квартиру было практически невозможно.
Согласно закону «Об ипотеке» намечено снизить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размер первоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая к решению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы усилить конкуренцию.
Почему же банки опасались выдавать ипотечные кредиты? Потому что заемщики не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. У человека, взявшего ипотечный кредит, всегда есть риск не расплатиться в срок. С 1 марта 2005 года банкам даются гарантии, что в случае форсмажорных обстоятельств нарушители условий кредитного договора будут лишаться жилья, даже если оно у них является единственным.
Еще одной причиной нежелания банков выдавать ипотечные кредиты было отсутствие у них долгосрочных ресурсов. Исправить это положение помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно расширен перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг.
Новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы. И все же на первом этапе самую значительную поддержку развитию ипотеки может оказать государство в лице местных властей.
В прошлом году практически во всех регионах стартовало несколько специальных льготных ипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения.
Несомненно, с вступлением в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительный импульс, что должно привести к росту количества участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции послужит стимулом к снижению процентных ставок, а значит, ипотека станет более доступной. Конечно, не стоит ожидать, что это произойдет немедленно.
Должен пройти определенный «буферный» период, в течение которого и банки, и население будут осваивать нововведения на конкретных ипотечных сделках. Тогда и станут видны основные преимущества, которые дает нам новое жилищное законодательство.
Скачать реферат