Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области
Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).
Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.
Р
оссийские банки, изучая дореволюционный опыт России и практику других государств, разрабатывают банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие из них могут констатировать действительной проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.
Большое значение имеют источники кредитных ресурсов. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг.
Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.
Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:
- развитая нотариальная система;
- поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;
- развитая судебная система;
- развитая платежная система.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие основные задачи:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь – создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
- налоговое стимулирование как граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;
- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
В большинстве случаев банки в современной ситуации ориентируются на использование метода предоставления кредитных ресурсов, основанного на экономических факторах и позволяющего сочетать прежде всего интересы банков как коммерческих образований, а во вторую очередь, интересы их клиентов и народного хозяйства в целом.
В перспективе характерными особенностями организации системы коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.
Построение нового банковского механизма возможно лишь путем восстановления принципа функционирования кредитных учреждений, принятых в цивилизованном мире и опирающихся на многовековой опыт рыночных банковских структур. Поэтому столь важным представляется изучение зарубежной практики организации банковских систем, которые продемонстрировали свою высокую эффективность.
Активное развитие кредитования населения перспективно и закономерно. Акцент банка на увеличении доли кредитов физических лиц в ссудном портфеле в будущем, разумеется при соблюдении норм кредитной политики банка, будет являться показателем участия банка в стабилизации общества.
3.4 Перспективы и механизм развития ипотеки в Иркутской области
До 2009 года – ипотечное кредитование готового жилья (вторичный рынок).
С 2009 года – ипотечное кредитование строительства доступного жилья (эконом-класса).
Кризис – время строить доступное жильё
Проблемы жилищного рынка:
- Изменение спроса;
- Сегмент жилья бизнес-класса исчерпал себя;
- Жильё покупает средний класс не для инвестиционных целей, а для себя;
- Падение доверия населения.
«Доступное жильё – это возможность семьи со средним доходом приобрести себе квартиру (дом)»
Доступное жильё – это:
- Доступный ипотечный кредит по ставке не выше 11% годовых;
- Справедливая цена квадратного метра (эконом-класс);
- Гарантия надёжности застройщика.
Подходы к достижению цели:
I. Традиционный подход: цена складывается из пожеланий строителей
(себестоимость + маржа строителей), не учитывает платежеспособность населения.
II. Подход в рамках программы «Доступное жильё» показывает, по какой цене население может купить жильё.
Цена определяется исходя из двух параметров:
- Средняя заработная плата;
- Максимальный размер платежа по ипотечному кредиту.
Исходя из возможностей населения формируется социальный заказ на строительство доступного жилья.
Задачей Иркутского регионального жилищного агентства является:
Создание рынка доступного жилья на основе социального заказа.
Порог доступности для г. Иркутска
Исходные данные – Семья – 3 человека (2 работающих)
Средняя заработная плата – 23 100 рублей
Ипотечный кредит (15 лет) – 11% годовых
Цена квартиры 54 кв.м. = 1 742 тыс. рублей.
Цена кв. метра (порог доступности) = 32,2 тыс. рублей
Ёмкость рынка (г. Иркутск): 30% семей имеют финансовую возможность
приобрести доступное жильё - это 60 тыс. семей г. Иркутска.
Прогноз социального заказа 10-15 тысяч квартир.
Необходимо построить 10-15 тыс. не «коробок», а комфортных домов.
Скачать реферат