Земельный рынок

Важнейшим инструментом, дающим объективные критерии для формирования действенного механизма рентных отношений, является земельный кадастр, включающий сравнительную экономическую ценность, соответственно цену земли, с ее основой - земельной рентой. В России проблемы качественного учета и экономической оценки земель на основе методов, ориентированных на рыночный механизм рентных отношений, решают

ся медленно и пока бессистемно, особенно на региональном уровне.

В системе земельных отношений важное место занимает аренда земли, как особая форма реализации земельной собственности и хозяйственного использования главного средства производства в сельском хозяйстве. В переходный период, когда идет процесс преобразования земельной собственности, ограничен и не отрегулирован рынок земли, аренда способствует вовлечению в хозяйственный оборот земельных участков, формальные или реальные владельцы которых по тем или иным причинам не могут или не хотят использовать сельскохозяйственные земли по их прямому назначению.

В переходный период аграрных преобразований, в том числе земельных отношений, аренда земли в основном ограничена земельными долями.

Арендные договоры предусматривают арендную плату как в денежном так и натуральном виде, а также в фиксированном размере, например, в доле урожая. В счет арендной платы нередко включаются вспашка огорода, подвозка дров и другие услуги. Площадь земель, арендуемых для сельхозпроизводства, законодательно не ограничивается.

Поскольку значительная часть земельных долей сосредоточилась у сельских пенсионеров и работников социальной сферы села, очевидно, предстоит вторичное перераспределение земли посредством земельного рынка. Именно через него должна быть обеспечена концентрация земельных участков у энергичных и эффективно работающих землевладельцев (индивидуальных и коллективных). Однако этот процесс сдерживается отсутствием устойчивой и детально разработанной законодательной базы, а также общими сложными экономическими и материально-техническими условиями развития сельского хозяйства.

В конце 1993 г. в России был подготовлен проект закона “Об аренде сельскохозяйственных земель”, но до сего времени, к сожалению, не рассмотрен законодательным органом страны. Поэтому и сейчас отсутствует закон федерального уровня, специально регулирующий арендные отношения. Проект предполагал установить минимальный срок аренды не менее 3-5 лет, заблаговременное предупреждение о возможном прекращении аренды или о нежелании его продлевать. Предполагалось также введение такой формы аренды как пожизненное содержание престарелого или нетрудоспособного арендодателя с последующим переходом арендованного участка в собственность арендатора. Намечалось разрешить арендатору передавать земельный участок или часть его во временное пользование или субаренду, передавать арендные права на землю по наследству в порядке завещания, а также передавать право аренды в залог, сохраняя при этом право пользования земельным участком на срок действия договора залога и т.д.

Рассмотрение законопроекта об аренде отложено до принятия нового Земельного Кодекса. Принятие же последнего задерживается в виду принципиальных разногласий по его содержанию между законодательными органами (и внутри них) и Президентом.

В связи с этим аренда земли в настоящее время осуществляется на основе общих статей Гражданского кодекса РФ, предусматривающих аренду недвижимости.

Арендная плата должна учитывать качество и местоположение земли и может устанавливаться в расчете на балло-гектар. Ее целесообразно пересматривать каждые два года. В условиях инфляции арендная плата может индексироваться.

Особый механизм необходим для аренды с правом выкупа. Заключение такого арендного договора означает, что по истечении срока договора арендатор становится собственником земли. Договор на аренду с правом выкупа может предусматривать арендную плату в обычном размере в течение первых пяти лет, повышенной на определенный процент размер платы в последующие 20 лет и переход земли в собственность арендатора в конце срока аренды. Допустим выкуп земли в более ранние сроки, если вся сумма арендной платы за весь срок выплачена ранее. В аренду с правом выкупа целесообразно передавать земли, находящиеся в государственной собственности.

Огромное количество собственников земли, которое появилось в России, естественным образом породило рынок земли. Со временем он будет расширяться независимо от того, допускает это закон или нет. Запреты лишь уродуют цивилизованные формы торговли землей, способствуют процветанию подпольных сделок и коррупции. Избавиться от этих явлений было невозможно даже в условиях исключительно государственной формы собственности на землю.

Формирование рынка земли потребует принятия специального закона, определяющего порядок и условия купли-продажи земли, ограничения, которые должны при этом соблюдаться, налоги, которые необходимо выплатить продавцу земельного участка.

В законе должен быть определен особый режим продажи земель, находящихся в государственной собственности. Хотя такая продажа и в настоящее время разрешена, но рынок этих земель не сложился, так как не определен порядок реализации участков, способы определения цен, а также правила использования вырученных средств.

Между тем расширение земельного рынка, включая залог земли, становится все более настоятельным. Все возрастающая часть собственников небольших земельных участков в личных подсобных хозяйствах, в садоводческих и дачных кооперативах при определенных обстоятельствах стремиться продать свои участки или наоборот приобрести дополнительные. По опыту стран с развитой рыночной экономикой установлено, что ежегодно 2-3% частных собственников стремятся продать свои участки. Формирование цивилизованного земельного рынка, несомненно, является отличительной и весьма существенной чертой переходного периода.

К рыночному обороту относят сделки купли-продажи земельных участков, сдачи в аренду, предоставления в залог при ипотечном кредитовании. Официальная статистика России отражает, хотя и не в полной мере, только два вида сделок – зарегистрированные договоры о купле-продаже земельных участков и об их аренде. В последние два года фиксируется также информация о сделках с земельными долями.

В 1993 г. было зарегистрировано 10 тыс. сделок купли-продажи земельных участков, в 1994 г. – 100 тыс., в 1995 г. - 231 тыс., в 1998 г. – более 300 тыс. сделок. Примерно две трети всех сделок приходится на земли, расположенные в сельской местности.

Перспективы и масштабы перераспределения земли через рынок в дальнейшем будут зависеть от разрешения купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся сейчас в общей долевой или совместной формах частной собственности.

В России в 1990 г. были приняты законы РСФСР “О земельной реформе”, “О собственности в РСФСР”, “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, а в 1991 г. был введен в действие “Земельный кодекс РСФСР”. Эти законодательные акты подтвердили установленное Конституцией РСФСР право частной собственности на земельные участки и определили важнейшие правоотношения в области формирования земельных отношений, прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей в аграрной сфере.

 Скачать реферат