Юридические факты в гражданском праве

Сделки, признанные незаключенными, и недействительные сделки объединяет отсутствие позитивной («регулятивной») результативности, и те и другие не порождают правовых последствий, на которые была направлена воля сторон этих сделок. Между указанными сделками могут быть установлены определенные зависимости. Главная из них — недействительными признаются только сделки заключенные[79].

Таким образ

ом, факт незаключения сделки, не может повлечь ее недействительности, поскольку в качестве недействительных могут рассматриваться только заключенные сделки.

В случае если законом прямо предусмотрена письменная форма сделки, то ее несоблюдение ведет к недействительности сделки (п. 2 ст. 162 ГК РФ)[80]. Однако в данной статье не указано, будет ли недействительная сделка оспоримой (относительно недействительной) или ничтожной (абсолютно недействительной).

Оспоримая сделка порождает правовые последствия, но в случае возникновения спора может быть признана судом недействительной. Ничтожная же сделка не порождает у сторон правовых последствий и не может быть признана действительной в силу закона.

Таким образом, следует согласиться с Егоровым, который считает, что несоблюдение письменной формы в случае ее прямого указания в законе говорит о ничтожности сделки, так как несоблюдение в данном случае простой письменной формы законодателем рассматривается как обстоятельство, противоречащее требованиям закона, а следовательно, публичному интересу[81].

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Исходя из вышесказанного, следует, что если нотариальная форма сделки предусмотрена соглашением сторон и не соблюдена, то такая сделка считается незаключенной и потому не может рассматриваться в качестве недействительной сделки.

Что же касается сделок, нотариальная форма которых прямо закреплена в законе, то ее несоблюдение ведет к ничтожности такой сделки в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Однако на практике оказывается, что несоблюдение нотариальной формы может быть обусловлено невозможностью ее соблюдения, например, в связи с внезапной смертью одной из сторон по сделке или уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки. В этом случае сделка может быть признана судом действительной и не подлежащей более, нотариальному удостоверению, поскольку суд сам выполняет эту функцию.

Таким образом, при невозможности соблюдения нотариальной формы сделки в вязи с внезапной смертью одной из сторон по сделке или уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки, такую сделку следует считать не ничтожной, а оспоримой.

Несоблюдение в установленных законом случаях требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ)[82].

Данная норма может быть истолкована двояко. Она может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность.

Наиболее правильным будет считаться первое толкование, поскольку в случае, когда недействительность сделки является последствием, прямо установленным в законе, то такая сделка считается недействительной. Под недействительностью сделки в данном случае следует понимать ее ничтожность. Например, при несоблюдении требования государственной регистрации коммерческой концессии объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, договор считается ничтожным (ст. 1028 ГК РФ)[83].

Однако в ряде случаев при нарушении требования о государственной регистрации договора в законе указывается не на его недействительность, а на то, что он считается заключенным с момента регистрации.

Такое последствие нарушения регистрации предусмотрено в отношении договоров продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ), заключенной на срок не менее года; аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ)[84]. Во всех указанных случаях отсутствие регистрации договора означает, что он не был заключен[85].

Данное положение подтверждается и судебной практикой.

Так, предприниматель Дидик Сергей Семенович, г. Новокузнецк, Кемеровская область обратился с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «ВНИИ - Гидроуголь», г. Новокузнецк, Кемеровская область о взыскании 86000 руб. неосновательного обогащения в связи с пoлyчeниeм предварительной оплаты за аренду нежилого помещения общей площадью 110 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Сибиряков- Гвардейцев, 2 (дело №А-255/2006-1).

В обоснование своих требований истец сослался на ст. 1102, 1103, п. 2 ст. 1107 ГК РФ, договор аренды от 15.03.2005 № 28/03-05, указав, что в нарушение п. 1.6 договора помещение не передано по акту приема - передачи.

Материалами дела установлено, что между ООО «ВНИИ «Гидроуголь»,

г. Новокузнецк (арендодатель) и предпринимателем Дидиком Сергеем Семеновичем г. Новокузнецк (арендатор) заключен договор от 15.03.2005 № 28/03-05 на аренду нежилого помещения общей площадью 110 кв. м., находящееся на первом этаже отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк ул. Сибиряков - Гвардейцев, 2 (п. 1.1).

Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и действует в течение одного года (п. 5.1). Помещение арендатору по акту не передано (п. 1.6).

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального

закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным,

и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На момент рассмотрения спора договор аренды не зарегистрирован.

По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для договоров аренды недвижимости Закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации.

 Скачать реферат