Анализ теоретических и практических проблем связанных с регулированием рынка недвижимости

В ЖК РФ установлены четкие условия, когда договор социального найма может быть расторгнут, как с одной так и с другой стороны. Все эти условия указаны в ст.83 ЖК РФ. Так, например договор социального найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон по инициативе нанимателя, но он обязан в письменной форме за 3 месяца известить об этом наймодателя (п.1 ст.687.ГК Р

Ф), а также получить согласие в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи ( п.2 ст.83 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Некоторые жилые помещения не могут быть забронированы. В частности, не бронируются жилые помещения за лицами, проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов; за нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, и в некоторых других случаях. Однако за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищно-строительного кооператива жилые помещения бронируются на общих основаниях. Самому собственнику или члену кооператива бронировать помещение нет необходимости; их право на жилище не может быть утрачено по причине длительного отсутствия.

Следует также иметь в виду, что в соответствии с сохраняющей свое действие Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336[33], право бронирования жилого помещения имеют наниматели и члены их семей в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, в том числе и в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, включенных в списки, утверждаемые Правительством Российской Федерации. Броня выдается по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от того, в доме какого фонда проживает гражданин, имеющий право на бронирование. Отказ в выдаче брони может быть обжалован гражданином в суд. Равным образом выданная гражданину броня может быть признана недействительной только соответствующим решением суда.

Подытоживая все сказанное, отметим, что настоящее законодательство указывает на четкие рамки поведения нанимателя и членов его семьи в отношении жилого помещения по договору социального найма. Соответственно нарушение данных норм влечет за собой юридические последствия, т. е. расторжение договора.

ГЛАВА 3. СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

3.1 Купля-продажа жилых помещений

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор продажи жилого помещения характеризуется как двусторонний и взаимный. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).

Договор заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора (п. 2 ст. 163, ст. 434, 550 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав)[34].

К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) закон относит следующие:

1) предмет договора — жилое помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) но соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554, 558 ГК РФ);

2) цена жилого помещения (ст. 555 ГК РФ), установленная соглашением сторон договора. Она может быть выражена:

— непосредственно в рублях;

— в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (ст. 317 ГК РФ). Цена в договоре может быть указана за весь объект в целом. Возможно определение цены жилого помещения указанием цены за единицу площади, в связи, с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, после приобретения его покупателем (ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть:

— члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ). Обратим внимание на то, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства, которыми являются органы местного самоуправления (ст. 34 ГК РФ);

 Скачать реферат