Анализ теоретических и практических проблем связанных с регулированием рынка недвижимости

Помимо дарения, Гражданский кодекс РФ предусмотрел новый (или хорошо забытый) вид дарения — пожертвование. Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель должна не противоречить функциональному назначению жилых помещений — проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства. Суб

ъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование жилища гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено условием использования его по определенному назначению (например, в качестве детского дома). При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести учет всех операций по его использованию. В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя, по решению суда. Использование пожертвованного жилища не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении дипломной работы подведем ее итоги.

Недвижимое имущество (в частности жилые помещения) всегда являлось одним из основных вопросов в юриспруденции. В соответствии с п.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В настоящее время, а особенно в условиях глобального экономического кризиса сложившуюся ситуацию в сфере жилищных правоотношений обострилась особенным образом. Это не адекватные цены на жилье, неопределенная ситуация в отношении квартир, находящиеся в муниципальном, жилищном фонде и т.д.

Исходя из того, что недвижимое имущество является одним из самых актуальных и проблемных вопросов в современном обществе, то ему требуется повышенное внимания со стороны государства путем правового регулирования. По оценке практикующих адвокатов, не менее 90% гражданско-правовых вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жилищем. Также отметим , что граждане, которые будут обращаться к юристам, адвокатам с вопросами, так или иначе связанные с жильем будут расти. Это связано с тем, что преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что даже опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

1. Подведем итоги исследования договора социального найма.

Данный договор регламентирован главой 35 ГК РФ, ЖК РФ, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Является одним из наиболее часто применяемых договоров в Российской Федерации в сфере жилищных правоотношений. Его социальную значимость сложно переоценить, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью реализации гражданами РФ своего конституционного права на жилище.

В соответствии с нормами ГК РФ, а также с целью защиты прав граждан на получение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоченным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого помещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми необходимыми приложениями, и установить для него такой же обязательный порядок регистрации как и для других сделок с недвижимым имуществом. Данные мероприятия позволят привести законодательство, регулирующее правоотношения в сфере найма жилых помещений в соответствии с теми требованиями, которые предъявляет современное цивилизованное сообщество.

Помимо договора найма в работе были исследованы договоры купли-продажи, дарения и мены. Раскрыто их содержания, выделены актуальные проблемы правоприменительной практики, обозначены тенденции развития данных юридических фактов в сфере жилищных правоотношений в условиях мирового финансово-экономического кризиса.

2. Договор купли-продажи является одним из наиболее часто применяемых договоров в отчуждении и приобретении недвижимости. Выделение в главе 30 ГК РФ специальных правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены;

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по срав­нению с другими объектами обладает, как правило, повышенной цен­ностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей;

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законода­тельством устанавливается ряд ограничений по их участию в граждан­ском обороте;

Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также придает особенности правового регулирования данного вида правоотношений. Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, регламентирован в ст.454 ГК РФ и дополняется специальными правовыми нормами о продаже недвижимости. Договору продажи недвижимости присущи общие для всех догово­ров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность. Но есть особенность- предмет договора. Именно предмет договора является тем отличительным при­знаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязы­вает стороны зарегистрировать договор, в противном случае договор считается не заключенным (ст. 558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна государственная регистрация сделки, а затем или одновременно регистра­ция перехода права собственности, что предусмотрено ст. 551 ГК РФ.

3. Договор мены. Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона предоставившая имущество, цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать имущество, если иное не предусмотрено договором.

 Скачать реферат