Выбор и разработка целевого рынка

поиск инвесторов;

определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

отбор и привлечение подрядчиков;

контроль над осуществлением работ.

Застройщик отвечает: перед инвестором - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными

государственными и региональными организациями - за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ; перед потребителями - за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости - земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

2.2 Методы сбора и обработки данных при анализе рынка недвижимости

Для анализа рынка недвижимости используются такие важные величины как время экспозиции, цена группы объектов, которые называются случайными величинами. Различными методами изучения случайных величин занимается математическая статистика и теория вероятностей.

Случайной величиной (СВ) принято считать такую величину, которая имеет свойство принимать различные значения при воздействии на нее случайных, неконтролируемых факторов.

Но на случайную величину могут воздействовать и неслучайные факторы. К примеру, цена объекта недвижимости может варьироваться в зависимости от удаления от центра города или же размера. Хотя в некоторых случаях закономерность этих изменений неизвестна, тогда эти факторы относят к разделу случайных.

Генеральной совокупностью значений СВ считается совокупность возможных значений, которые она может принять при воздействии на нее случайных факторов. К примеру, все цены сделок в городе за отдельно взятый период времени или же стоимость всех квартир жилищного фонда города в определенный период времени.

Генеральная совокупность имеет свойство подразделяться на подсовокупности по отдельному признаку. К примеру, жилой фонд можно распределить по типам домов, числу комнат, по районам. Доля подсовокупностей может характеризовать структуру генеральной совокупности.

Структура генеральной совокупности представляет собой долю подсовокупностей, которые выделены в ней по одному или нескольким признакам. Генеральная совокупность также подразделяется на выборки.

Выборкой считается несколько значений случайной величины, которая выбрана из генеральной совокупности по случайному признаку.

Например, все проданные за определенный период квартиры в городе являются выборкой из жилфонда; квартиры, проданные той или иной фирмой, являются выборкой из жилфонда и также из всех квартир, проданных в городе.

По своей структуре выборка отличается от генеральной совокупности. В данном случае считается что выборка нерепрезентативна относительно генеральной совокупности.

Репрезентативностью выборки считается её близкое соответствие генеральной совокупности по структуре, по основным характеристикам.

Случайную величину, так же как и выборку и генеральную совокупность, можно описать несколькими способами. Первым из них является построение функции распределения, к примеру гистограмму. Гистограммой считается представление СВ в виде графика, который отражает количество попаданий СВ в различные области её значений.

Вторым способом описания СВ является определение её параметров, которые характеризуют среднее значение СВ и её разброс вокруг среднего.

Нужно отметить, что значения рассеяния и средних, которые определены для генеральной совокупности и выборки, могут отличаться. Это отличие считается ошибкой при определении параметров генеральной совокупности по параметрам выборки.

Ошибка может складываться из двух частей.

Первая часть зависит от степени репрезентативности выборки и считается систематической ошибкой.

Вторая часть - это случайная ошибка, которая зависит от объема выборки. Чтобы различать параметры генеральной совокупности и выборки, им присваивают разные имена.

В качестве среднего значения СВ используют различные величины, например, среднее арифметическое выборки (математическое ожидание генеральной совокупности), медиана, мода.

Медианным значением СВ считается одно из её значений в выборке, относительно которой половина значений может превышать медианное, а другая половина нет. Рассеяние СВ оценивают разными величинами, к примеру, дисперсией, доверительным интервалом, размахом. Размахом СВ считается разность между минимальным и максимальным её значением.

Среднеквадратическим отклонением (дисперсией СВ) считается расчетная величина, которая определяется по специальной формуле, которая характеризует степень отклонения каждого значения СВ от среднего.

Среднеквадратическое отклонение генеральной совокупности обозначается греческой буквой "сигма", выборки - латинской "s".

Доверительным интервалом считается размах СВ, который определен по заданной доле значений, которые примыкают к среднему. Доверительная вероятность - это доля значений, по которой определяется доверительный интервал. Решаемая задача определяет выбор того или иного показателя. На практике может потребоваться любая из них.

 Скачать реферат