Выбор и разработка целевого рынка

Анализ состояния рынка недвижимости включает несколько этапов:

Изучение состава и состояния фонда объектов недвижимости города.

Анализ законодательной базы.

Анализ объема спроса и предложения и их соотношения.

Анализ объема и структуры сделок.

Анализ цен на первичном и вторичном рынках.

Анализ ценовой ситуации (Типизация объектов по качеству, размеру, местоположению, исс

ледование влияния параметров на цену).

Существует несколько классических факторов определяющих стоимость объекта недвижимости:

Физические - природные (земля, климат), искусственные (инфраструктура города)

Социальные - размер семьи, уровень жизни.

Экономические - уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения.

Немаловажное влияние на цену оказывает время продажи, материал стен, планировка, кухня, этаж, балкон, период застройки, общая площадь, количество комнат, расстояние до центра, престижность.

В большей степени оборот наблюдается в секторах: однокомнатных и двухкомнатных квартир, домов частного заселения. Наиболее маленький оборот наблюдается в секторе домов коттеджной постройки и в секторе многокомнатных квартир. В марте в два раза вырастает спрос по садовым домикам (дачам), что, конечно же, связано с сезонным падением спроса на него.

Зимой активность спроса повышается на дома и квартиры по сравнению с летним периодом. Это объясняется еще большей бумажной волокитой в период отпусков, чем обычно. Поэтому немногие люди совершают сделки в летнее время. По данным аналитиков есть несколько вариантов в развитии и существовании рынка недвижимости, в зависимости от политики государства и развития самого рынка и расширения сферы деятельности его участников.

В основном наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это связано с небольшой ценой большим количеством молодых семей. Много студентов ежегодно приезжает из района, и собирается остаться здесь, чтобы жить и работать. Долгое время в стране в отношении земли регулирования сделок не было. Чтобы совершить сделку с землей, например садовым участком нужно было лишь обратиться в садовое общество.

Но земля как объект недвижимости до приватизации не принадлежала людям по праву. Право на землю появилось только потом. Целевое назначение этих земель огородничество и садоводческая деятельность. После приватизации все земли автоматически были приватизированы в собственность граждан, усложнился процесс оборота и появилось много брошенных участков. Многие дома продаются и впоследствии превращаются в офисы и магазины.

По сектору садовых домиков можно отметить, что существенное влияние на цену оказывает наличие домика или гаража на земельном участке. Отсутствие сооружений значительно снижает цену дачи.

Хотя по прогнозам проведение всех реформ приведет к увеличению цен на жилье. Возможно, реформы позволят гражданам воспользоваться не только собственными средствами для покупки жилья, но и воспользоваться новыми финансовыми схемами.

Диаграмма - Удовлетворенный спрос на жилье в % от общего спроса

Диаграмма - Обеспеченность населения жильем кв. м. на человека

Практически все возможные варианты развития на рынке недвижимости приведут к улучшению ситуации по обеспеченности жильем. К 2010 году возможно улучшение жилищной ситуации с 18 кв. м. на человека в 2005 году до 21,2-21,8 кв. м. на человека в 2010 году. Это конечно же не будет большим прорывом в сфере улучшения жилищных условий населения. Строительство и ввод зданий в эксплуатацию процесс длительный, поэтому улучшения ситуации следует ожидать не скоро. В сравнении с Европой, где на одного человека приходится 60 кв. м. и США 80 кв. м. в России далеко не благополучная ситуация.

Диаграмма - Финансовые схемы приобретения жилья

Диаграмма показывает, что большая часть населения предпочитает ипотечный кредит для приобретения жилья. На сегодняшний момент эта схема приобретения жилья наиболее доступна и наиболее отработана. Меньше всего желающих принять участие в долевом строительстве многоэтажного дома и взять кредит на участие в долевом строительстве.

Рынок в нашей стране еще не достаточно законодательно урегулирован, особенно в сфере страхования рисков. Поэтому физические лица не охотно инвестируют средства в строительство. Нет уверенности, что не случится грядущего кризиса, и все вложенные средства исчезнут в никуда. Отсюда и медленные темпы строительства. Понятно, что кредит на индивидуальное строительство доступен более обеспеченным гражданам, их число составляет 6,3%.

Некоторая часть граждан - 9,8% затруднились ответить. Можно сделать вывод о том, что эта часть населения не знает ничего о том, как им хотелось бы приобрести жилье, по той причине, что не собираются этого делать. Многим гражданам просто не хватает средств.

Социологические исследования показывают, что в ряду целей сбережения гражданами средств покупка квартиры или обмен с доплатой стоит на последнем месте после отдыха, путешествий, спорта и хобби, резерва на непредвиденные расходы, покупки мебели, бытовой техники, образования, автомобиля, лечения,70% населения не пытается копить

Существует несколько недостатков в управлении недвижимостью, которые влияют на состояние рынка недвижимого имущества.

1. Управление недвижимостью не соответствует потребностям развития рынка.

Управление жилищным фондом практически целиком сосредоточено в муниципальных и региональных органах власти.

Монополизм жилищных организаций в обслуживании и содержании жилья, отсутствие реальной конкуренции в этой сфере.

Эффективного управления объектами недвижимости не ведется из-за отсутствия деятельности по наращиванию этими объектами положительных качеств и их использования в целях получения доходов. (Управление сведено к эксплуатации)

2. Над участниками рынка довлеют стереотипы общественного сознания.

Устойчиво держится мнение в отношении недвижимости как "всеобщего достояния" и "дарового блага".

Органы власти и управления не видят по настоящему в недвижимости устойчивого источника средств для пополнения соответствующих бюджетов в обеспечении задач развития конкретной территории.

3.4 Выводы к главе

Недвижимость используется человечеством с незапамятных времен, точнее - с момента перехода к оседлому образу жизни, повлекшему необходимость создания построек способных оградить людей от неблагоприятных воздействий внешней среды. Таким образом, первичной из тех функций, которые выполняет недвижимость в современном мире, является сугубо утилитарная защитная функция. Она же, естественно, является и наиболее общей - её способны выполнять все без исключения объекты недвижимости являющиеся продуктом труда.

Любое общество, достигшее определенной стадии своего развития, нуждается в урегулировании самых различных отношений, возникающих как между членами общества, так и между его членам и государством. Подобное регулирование обеспечивается посредством создания специальных норм, называемых правовыми или юридическими. При отсутствии законодательной нормы регулирование отношений на федеральном уровне осуществляется посредством принятия указов Президента РФ (действуют до принятия соответствующего закона). Обязательным требованием для всех законов и указов Президента РФ является их соответствие Конституции РФ.

 Скачать реферат