Выбор и разработка целевого рынка

На рис.3.1 изображена структура риэлтерской компании Альянс.

Для этой организации характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей д

окументацией необходимой для сделок с объектом (т. е документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку и документами предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно техническим отделом посредством горизонтальных связей.

3.3 Технология осуществления риэлтерской деятельности

Технология оказания риэлтерских услуг сводится к следующим основным этапам:

Получение заявки:

а) изучается характер и объем предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулируются ограничительные условия.

Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

а) конкретизируется предмет договора и подготавливается к подписанию;

б) составляется план выполнения работ по договору.

Сбор и анализ данных об объекте:

а) собираются документы об объекте недвижимости и подтверждается их достоверность, актуальность и полезность собранной информации, которая необходима для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) заказчику предоставляется отчет о проделанной работе и информация о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

Юридическое сопровождение сделки:

а) формируется комплект документов, а так же исследуется и подтверждается юристом законность проводимой сделки;

б) определяются риски, сопутствующие сделке;

в) заказчик знакомится с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласовываются условия и техника проведения сделки.

Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтора:

а) проводится сделка с недвижимостью и документально оформляются ее результаты;

б) оформляется акт сдачи-приемки работ, которые выполнены по договору об указании услуги;

в) оплачиваются услуги риэлтора за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.

Основные направления деятельности риэлтеров:

а) Риэлтер выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.

б) Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтер обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

в) Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;

разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.

г) Риэлтерская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи)

д) Посредническая деятельность - оказание услуг по поиску контрагентов для лиц изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтер предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Москве существует несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

з) Деятельность по созданию с целью последующей продаж отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ - от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

к) Работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.

л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров поручения;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектом недвижимости.

 Скачать реферат