Выбор и разработка целевого рынка
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
Негосударственные субъек
ты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.
2.1 Общая характеристика рынка недвижимости
Рынок недвижимости осуществляет передачу прав на собственность и связанных с ней интересов, а также устанавливает цены и распределяет пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Рынок является взаимосвязанной системой механизмов, которые обеспечивают создание, финансирование, эксплуатацию и передачу объектов недвижимости.
Рынок недвижимости в России можно охарактеризовать несовершенством законодательной базы, неравномерностью развития сегментов и низкой инвестиционной активностью как юридических, так и физических лиц. Но несмотря на это, рынок является перспективной базой для вложения капитала.
Рынок недвижимости обеспечивает:
создание новых объектов
передачу прав на недвижимость
установление равновесных цен на объекты недвижимости
эксплуатацию (управление) объектов недвижимости
распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования
инвестирование в недвижимость
Для рынка недвижимости характерны классические условия - спады и подъемы экономики, так как это является составной частью экономического пространства.
Когда происходит перенасыщение рынка недвижимости построенными зданиями, то можно наблюдать спад, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.
Диаграмма - Цикличность развития рынка недвижимости
При возрастании спроса на построенные объекты, наступает поглощение созданных объектов недвижимости, при котором характерно почти полное отсутствие предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.
При повышении спроса на вновь созданные объекты, новое строительство достигает своего апогея, который характеризуется повышением цен на объекты строительства. Это рынок продавца.
При создании излишка строительных мощностей и перепроизводстве строительной продукции, наступает насыщение рынка недвижимости, но при этом строительная деятельность и рост продаж объектов недвижимости сокращается.
Основные особенности рынка недвижимости:
низкая ликвидность
высокая степень регулирующего государственного воздействия
наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени
высокий уровень трансакционных издержек.
Главнейшей особенностью рынка недвижимости считается ограниченное число покупателей и продавцов. Емкость рынка может быть очень высокой при высокой рыночной стоимости объектов.
Достижение рыночной пропорциональности и сбалансированности затрудняется вследствие спроса на объекты недвижимости. Условия на рынке недвижимости при долгосрочных и краткосрочных изменениях управляют спросом и предложением.
Спрос на объекты жилой недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения.
Одна из важнейших особенностей объектов недвижимости - необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и т.д.
К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.
Преимущества:
Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости
Достаточно устойчивый потребительский спрос
Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов
Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.
Недостатки:
Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций
Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках
"Жесткая" зависимость от внешних условий градостроительного регулирования
Возможностей строительного комплекса и потребительского спроса
Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).
Рынок недвижимости можно рассматривать как разновидность инвестиционного рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестирования.
Здесь рынок недвижимости имеет несколько характерных особенностей:
а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Обычно недвижимость достаточно тяжело приобрести в том количестве, в котором желалось бы инвестору. Для этого нужны значительные средства, что с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например: достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.
Скачать реферат