Выбор и разработка целевого рынка
низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.
Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития
определяет ситуация на рынке капитала.
Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.
Основные особенности российского рынка недвижимости
|
Особенности |
Факторы |
Результат |
|
Различия рынков недвижимости по регионам |
Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов |
Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах |
|
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения |
Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования |
Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом |
|
Недостаточная информированность участников |
Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры |
Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме |
|
Неравномерное развитие сегментов рынка |
Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости |
Рынок земли практически не развит |
|
Невозможность точных прогнозов тенденций развития |
Экономическая и политическая нестабильность |
Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования |
|
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному |
Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой |
Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов |
1.1 Критерии и алгоритм выбора целевых рынков
Выбор обоснованных критериев сегментирования является первым шагом перед проведением процедуры сегментирования. При этом надо проводить различие между критериями сегментирования в различных отраслях рынка: рынок потребительских товаров, промышленный рынок и др.
При сегментировании потребительского рынка используются следующие основные группы критериев: географические, демографические, критерии жизненного стиля потребителей.
Географические критерии представляют собой основные характеристики территорий проживания потенциальных потребителей (городов, областей, регионов). К данной группе критериев относятся: величина региона, плотность и численность населения, климатические условия, административное деление (город, село), удаленность от предприятия-производителя. Этот критерий использовался на практике раньше других, что обусловливалось необходимостью определения пространства деятельности предприятия. Его применение особенно необходимо, когда на рынке существуют климатические различия между регионами или особенности культурных, национальных, исторических традиций.
Демографические критерии представляют собой основные особенности отдельных людей или их групп. К демографическим критериям принято относить такие признаки, как: возраст, пол, размер семьи, этап жизненного цикла семьи, уровень доходов, род занятий, образование, религиозные убеждения и национальность. Демографические переменные - самые популярные факторы, служащие основой для выделения групп потребителей. Одна из причин подобной популярности состоит в том, что потребности и предпочтения, а также интенсивность потребления товара часто тесно связаны с демографическими признаками. Другая причина кроется в том, что демографические характеристики легче большинства других типов переменных поддаются замерам. Большинство фирм проводит сегментирование рынка, сочетая различные демографические переменные. Например, многофакторное сегментирование можно вести по признакам возраста, пола и уровня доходов.
Жизненный стиль потребителей определяет то, как люди живут и расходуют время и деньги. При разработке профилей стилей жизни, компании выходят на новые рыночные сегменты. Основными критериями жизненного стиля потребителя являются:
степень использования товара - это имеет отношение к объему услуг или товара, которые приобретает потребитель. Потребитель может использовать совсем немного, немного или очень много;
опыт использования предполагает прежний опыт потребителя в отношении товара или услуги. Когда потребитель не имеет опыта, то это значительно сказывается на его поведении, в отличие от потребителей, у который присутствует опыт. Кроме того, фирма должна различать непользователей, потенциальных пользователей и регулярных пользователей.
Каждый из этих сегментов имеет различные потребности;
приверженность к торговой марке (маркам) может иметь три формы: отсутствие, определенная и полная. При отсутствии приверженности, потребитель ничему не отдает предпочтения, он часто меняет торговые марки, присутствует на распродажах и пробует новые товары и услуги. При существовании определенной привязанности потребитель отдает предпочтение нескольким маркам, учитывает скидки по ним, старается не менять их и редко использовать новинки. Когда присутствует полная приверженность, то потребитель не смотрит на другие марки, никогда не меняет свою торговую марку и не пробует новинки.
типы личности - критерий сегментирования рынка, например, на интравертов и экстравертов, легкоубеждаемых и трудноубеждаемых. Потребители-интраверты более консервативны и систематичны в своем поведении при совершении покупок, чем экстраверты. Трудноубеждаемые люди негативно реагируют на интенсивную персональную продажу и скептически относятся к рекламной информации. Легкоубеждаемых людей можно склонить к покупке при помощи интенсивных методов сбыта, они поддаются рекламной информации;
Скачать реферат