Анализ рынка недвижимости г. Иркутска
Большую сложность представляет решение экологических проблем города. Наблюдается загрязнение воздушного бассейна выбросами транспорта и промышленных объектов, актуальны проблемы очистки поверхностных стоков и водоемов, санитарной очистки города (удаления бытовых и промышленных отходов). Сложная экологическая обстановка является одним из факторов роста заболеваемости населения.
К функциональ
ным проблемам Иркутска относится отставание транспортной инфраструктуры от требований времени. Улично-дорожная сеть, как по плотности, так и по пропускной способности не соответствует резко возросшему уровню автомобилизации. К недостаткам транспортной системы относятся неудовлетворительные связи южной и северной частей города, транзитные потоки транспорта, в том числе и грузового, проходящие через центр города и жилые районы. Качество жизни горожан снижает недостаток учреждений культурно-бытового обслуживания и низкий уровень озеленения, особенно в центральной части города и в границах жилых районов.
Отдельную комплексную проблему представляет сохранение в пределах города аэропорта, эксплуатация которого ведет к сверхнормативному шумовому загрязнению значительной части городских территорий.
Перечисленные проблемы представляются узловыми; градостроительные подходы к их решению предлагаются в рамках стратегии развития города до 2020 г. (генеральный план).
В 2007 году департамент градостроительства Иркутской области опубликовал цифры принятого недавно Генплана: в 2008 году необходимо построить 1 млн. кв. м жилья, а к 2010 году этот показатель нужно увеличить в 3 раза. По данным того же департамента в 2007 году в Иркутской области было ведено 576 тыс. кв. м жилья.
Принимая во внимание потенциал местных строителей, данных показателей самостоятельно, без привлечения застройщиков из других регионов, достичь не удастся. В чем заключаются проблемы иркутского строительного сектора?
Проблемы начинаются еще до строительства: на стадии проектирования. Дело в том, что в регионе заметна нехватка проектировщиков и архитекторов. Имеющиеся же кадры не обладают достаточным уровнем квалификации. По данным управления Главгосэкспертизы, в 2007 году каждый второй проект был направлен на повторную экспертизу.
Сейчас совместно с крупными проектными институтами работают небольшие проектные бюро, мастерские, одиночные архитекторы и дизайнеры, но и этого недостаточно. В итоге, все иркутские проектировщики в настоящее время не справляются ни с объемом работ, ни с количеством строительных объектов.
Следующая проблема – дефицит кадров собственно в строительстве. многие местные не хотят идти учиться на строителей, на стройки чаще всего попадают те, кто больше никуда не смог устроиться – в основном в качестве чернорабочего.
Например, для компании «Востсибстрой» кадровая проблема всегда была актуальной. Состояние рынка труда рабочих профессий в Иркутске в 2005-2008 гг. просто катастрофичное. Рабочая сила в дефиците. Поэтому застройщикам приходится подавать заявления на привлечение рабочих из-за границы. Но если в 2005 г. иркутские строители подали заявку на 20 000 сотрудников, то в 2007 г. им было разрешено привлечь только 4,5 тыс. иностранных рабочих.
Чаще всего на работу в Иркутск приезжают китайцы. По мнению строителей, с ними работать удобно: они обязательны и исполнительны, но после 2-3 сезонов китайские рабочие уезжают на родину, так как там они могут заработать больше.
Еще одним фактором, затрудняющим развитие строительной сферы, является земельный вопрос. Застройщики региона утверждают, что участков под застройку в пределах населенных пунктов практически не осталось. Нужно или выходить за пределы города, или убирать ветхое и аварийное жилье.
Строителям Иркутска приходится заниматься сегодня переселением из аварийного жилья, но видимых результатов это пока не приносит. Мешает несовершенство законодательной базы. При переселении человеку обязаны предоставить жилье той же площадью, что и в ветхом доме. Только сейчас ни одна организация не ведет строительства идентичного метража. Как правило, переселенцу выделяется большая площадь, а он не в состоянии заплатить за разницу. Отсюда источник конфликтов. В итоге получается, что чиновниками в городах области внедряются программы по сносу ветхого жилья, а средства на это расходуют сами застройщики.
Выходом из подобной ситуации может быть скорейшее формирование нормативной базы в целом и документов территориального планирования, в частности. В этом случае можно будет вводить в оборот и начинать строительство на новых площадках, в том числе и в пригородной зоне.
В Иркутской области генплан утвержден в 2007 году. Он задает направление для развития города до 2020 года. Учитывая необходимость строить больше и дешевле, в генплане приоритет отдается демократичному жилью. Но в спальных районах наряду с многоквартирными домами будут строиться и элитные.
Пожалуй, самая острая проблема, тормозящая рост строительства в Иркутске и области – нехватка строительных материалов. В большинстве регионов Сибирского федерального округа стройиндустрия не развита: всего 2-3 завода на область или край. Причем практически на всех предприятиях наблюдается высокая изношенность производственных мощностей. В итоге отрасль выдает продукцию низкого качества по завышенным ценам.
По мнению иркутских строителей цены на стройматериалы продолжат расти и в 2008 году. Один только Ангарский цементный завод за 2007 год в 5 раз поднял цены. Стоимость бетона поднялась в 2 раза. От бетона зависит цемент – его производство и стоимость. Малы объемы производства кирпича. Собственного металлопроката вообще не хватает. В Иркутскую область его импортируют 12 компаний. В 2007 году дорогую арматуру везли из Комсомольска-на-Амуре, Новокузнецка, Магнитогорска, Нижнего Тагила, Волгограда.
Все перечисленные проблемы возможно решить с вводом в действие генерального плана развития города до 2020 года. Также разрешению сложившейся ситуации способствует реализация ряда жилищных программ, принятых городской администрацией.
Например, основной целью программы «Молодым семьям – доступное жилье» на 2005-2010 годы является обеспечение молодых семей доступным жильем на территории г. Иркутска. Для достижения поставленной цели Программой предлагается решение следующих основных задач:
– консолидация инвестиционных ресурсов различных источников в целях создания финансовых условий по предоставлению молодым семьям города Иркутска возможности льготного кредитования на строительство жилья под пониженную процентную ставку;
– создание условий для формирования долгосрочной системы муниципальной поддержки молодых семей г. Иркутска по улучшению жилищных условий;
– разработка и внедрение более эффективных методов поддержки молодых семей города Иркутска в приобретении собственного жилья.
Основными принципами реализации Программы являются:
– добровольность участия в Программе молодых семей;
– признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации;
Скачать реферат