Анализ эффективности использования имущественного комплекса

Принимая во внимание все вышесказанное, следует считать правиль­ной при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) такую техно­логию оценочной деятельности, при которой используется весь арсенал способов оценки — и в плане учета затрат на создание предприятия (биз­неса), и на основе определения (прогнозирования) его будущей доходности, и по цене возможной продажи капитала с учетом данных

по аналогич­ным предприятиям.

Каждый из подходов имеет свои положительные и отрицательные свойства и отражает стоимость предприятия с разных точек зрения. Вза­имосвязь существующих подходов представлена ниже.

Для выбора целесообразного для каждого конкретного случая оценки подхода на первом этапе необходимо:

1) определить цель, ради которой проводится оценка;

2) обосновать используемый стандарт стоимости, который зависит от целей оценки и, в конечном счете, определяет выбор методов оценки (например, инвестора интересует прежде всего инвестиционная стоимость, и он соответственно отдает предпочтение доходному подходу);

3) определить ту долю собственности, которая оценивается (например, одни методы оценки целесообразно использовать при оценке контрольных пакетов акций предприятия, а другие - при оценке неконтрольных пакетов);

4) определить объем доступной информации: если оценщик не имеет достаточного количества данных по сопоставимым компаниям, то он не сможет использовать рыночный подход, если же не имеет информации о денежных потоках, то, соответственно, нельзя использовать доходный подход.

На втором этапе выбора методов оценки важен анализ как отраслевых факторов, так и факторов на уровне компании. Отраслевые факторы ана­лизируются по следующим параметрам: перспективы развития отрасли, прошлая и ожидаемая доходность в отрасли, степень отраслевого риска. Факторы на уровне предприятия должны отражать темпы роста доходов оцениваемого предприятия, кинетику его финансовых показателей, зави­симость от покупателей и поставщиков. Следует отметить, что выбор ме­тодов оценки в большей степени зависит от характеристик оцениваемого предприятия, а не от отраслевых параметров.

На третьем этапе выбора методов оценки стоимости предприятия оцен­щику необходимо определить, какие использовать методы — основанные на анализе активов (метод стоимости чистых активов, метод ликвидационной стоимости) или основанные на анализе доходов (метод дисконтированных денежных потоков, метод капитализации доходов, метод избыточных при­былей или оценочные мультипликаторы: цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты). Первую группу методов целесообраз­но использовать, когда доходы предприятия не поддаются точному прогно­зу, когда предприятие обладает значительными материальными и финан­совыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недви­жимость) либо когда предприятие зависит от контрактов или отсутствует постоянная предсказуемая клиентура. Вторую группу методов целесооб­разно использовать, когда текущие и будущие доходы предприятия могут быть достоверно определены, либо когда активы предприятия преимущественно состоят из машин, оборудования, готовой продукции, либо когда предприятие имеет устойчивый спрос на свою продукцию.

На четвертом этапе оценщик определяет степень достаточности и ка­чество информации по сопоставимым предприятиям. Если оценщику до­ступна информация по необходимому числу сопоставимых компаний, то он рассчитывает мультипликаторы и использует их в методе рынка капи­тала и методе сделок. В противном случае оценщик проводит оценку, ис­пользуя методы, основанные на анализе доходов, а сравнительный подход не используется, оценка проводится методами капитализации доходов, избыточных прибылей или дисконтированных денежных потоков.

На пятом этапе выбора методов оценки оценщик должен определить кинетику будущих доходов и сравнить ее с текущими доходами. Если бу­дущие доходы предприятия будут существенно отличаться от текущих и, кроме этого, год от года, то целесообразно использовать метод дисконти­рованных денежных потоков.

На шестом этапе выбора методов оценки (если используются методы, основанные на анализе активов) оценщик должен определить, является предприятие действующим или же стоит вопрос о его ликвидации. В пер­вом случае следует использовать метод чистых активов, во втором - ме­тод ликвидационной стоимости.

Оценка бизнеса базируется на использовании трех основных подхо­дов - затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов пред­полагает применение специфических методов и приемов, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положе­ние фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо ее прошлые дости­жения (затратный подход), либо ее будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, получен­ный на основе обобщения всех трех подходов, является наиболее обосно­ванным и объективным.

В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые раз­личные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на кото­рый производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются де­сятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение срав­нительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпо­чтительнее затратный метод.

Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их ком­мерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гос­тинице являются источниками дохода, который после сравнения со стои­мостью операционных расходов позволяет определить доходность данно­го предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость зе­мельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не сущест­вует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения до­хода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и возмещения износа, т.е. затрат­ным подходом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравни­тельный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенны­ми, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим при­чинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

 Скачать реферат