Оценка рыночной стоимости оборудования

Рыночная стоимость объектов оценки

Табл. № 16

В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости объектов оценки, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на 24.07.2008 года, составляет

22 170 00 руб.

8.3. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода

8.3.1. Общие положения

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость оборудования непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данное движимое имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход движимое имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существуют два метода пересчета доходов в текущую стоимость:

§ метод прямой капитализации;

§ анализ дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта по формуле:

где: NOI1 – годовой доход;

R – коэффициент (норма) капитализации.

Метод прямой капитализации наиболее применим к приносящим доход, объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Этот метод обычно используется, если оцениваемый объект на дату проведения оценки является действующим, и его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оценка движимого имущества данным методом производится по следующей формуле:

где: k – прогнозный период;

Y – норма дисконтирования;

NOIq – чистый операционный доход объекта оценки в q-том периоде;

Vp – стоимость реверсии.

Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершенного строительства, объектов реконструкции, т.е. объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Поскольку в данном Отчете наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является завершение строительства торгового комплекса и последующая его коммерческая эксплуатация, оценщик принял решение использовать метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Оценка рыночной стоимости объекта на основе дисконтированных денежных потоков выполняется в следующей последовательности:

§ определение шага и длительности прогнозного периода;

§ прогнозирование потенциального валового дохода от объектов оценки;

§ определение потерь от неполной загрузки объектов и действительного валового дохода;

§ расчет операционных расходов на содержание объектов;

§ определение чистого денежного потока;

§ определение ставки дисконтирования;

§ определение коэффициента капитализации;

§ расчет дохода от перепродажи объектов в конце прогнозного периода методом прямой капитализации;

§ приведение будущих доходов к настоящей стоимости (дисконтирование).

8.3.2. Определение шага и длительности прогнозного периода

На основании профессионального опыта и на основе прогнозных данных об уровне инфляции Оценщик в рамках настоящего Отчета рассмотрел длительность прогнозного периода в течении 5 лет. Шаг расчета выбран равным одному году.

8.3.3. Прогнозирование будущих доходов

Оцениваемая производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 может применяться для изготовления различных видов продукции из стали и алюминия. Производительность линии также зависит от степени сложности обработки металла. Потому оценка оборудования доходным подходом производилась на основе данных о производственной деятельности ООО «Кракатушка», производящего металлические шкафы пяти видов:

Учитывая, что линия Salvagnini C1/S4/P4 используется для производства стальных конструкций шкафа, то производственный цикл не может считаться законченным и возникает проблема в выделении доли стоимости продажи и себестоимости изготовления по отдельным блокам работ:

1. Производство конструкций

2. Сборка шкафов.

Потенциальный валовой доход - общий доход, который можно получить от объекта при 100% загрузке без учета всех потерь и расходов. Учитывая, что линия Salvagnini C1/S4/P4 применяется для изготовления различного вида металлопрофиля. Примерно станок может обрабатывать 200 кв.м стали в час с учетом раскройки, пробивки отверстий и загиба металла, т.е. примерно 16 шкафов в час.

Действительный валовой доход - предполагаемый доход при функционировании собственности с учетом потерь от незаполняемости. Оборудование никогда не может быть загружено на 100%, что обусловлено самой технологией работы: большим разнообразием производимых компонентов и вовлеченностью в общий технологический процесс.

 Скачать реферат