Договор имущественного найма

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Собственностью арендатора в соответствии со ст. 623 ГК РФ являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора имущественного найма арендатор, произведший улучшения за счет собственных средств и с разрешения арендодателя без вреда для арендованного имущества, имеет

право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором имущественного найма.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонты, переданного в аренду имущества (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.)

Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество.

Итак, одним из наиболее распространенных типов договоров является договор аренды (или имущественного найма). Договор имущественного найма – сделка, которая позволяет расширить возможности хозяйственного использования имущества. Легальное определение договора имущественного найма содержится в ст. 606 ГК РФ. По юридической природе договор имущественного найма является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. Договор имущественного найма – двусторонне-обязывающий, консенсуальный, возмездный. Предметом договора имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока.

При заключении договора имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору средства производства во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков имущественного найма, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон.

1.2 Содержание договора имущественного найма

Содержание договора имущественного найма образует права и обязанности[8], которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.

К правам арендатора, прежде всего, относится право получить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора имущественного найма и назначению имущества. Данное право вытекает из аналогичной обязанности арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество, передаваемое по договору имущественного найма, должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором имущественного найма цели. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.[9] В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

В случае, когда такие принадлежности и документы переданы, не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.[10]

Арендатор имеет право на получение имущества не только без материальных дефектов, влекущих невозможность использования предмета имущественного найма по назначению, но и без юридических изъянов.

В качестве юридических изъянов могут рассматриваться: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, залог). В случае присутствия таких юридических изъянов арендатор дожжен быть предупрежден арендодателем об их наличии. В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. [11]

Арендатор имеет право требовать не только фактической передачи имущества, но и передачи ее своевременно. Данное право арендатора также корреспондирует с обязанностью арендодателя.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре имущественного найма срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество (ст. 398 ГК РФ), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

В том случае, если передача арендованного имущества в необходимый срок не осуществлена, а арендатор утратил к нему хозяйственный интерес, возникает право потребовать расторжения договора имущественного найма и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находилось.[12]

Важную особенность составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Это право может быть реализовано арендатором при следующих условиях:

во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору;

во-вторых, готовность арендатора заключить договор «при прочих равных условиях», т.е. на условиях равных (либо не худших), чем те, которые предлагаются другим претендентам на аренду;

в-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Если все эти условия соблюдены арендатором, то никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества.

Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор имущественного найма с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор имущественного найма, либо потребовать только возмещения убытков.

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора имущественного найма на новый срок является диспозитивным и может быть изменено договором.[13]

 Скачать реферат