Договор имущественного найма

Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях на неопределенный срок в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК).

Это положение не применяется к договору проката, договору аренды транспортного средства с

экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

По требованию арендатора договор имущественного найма, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях когда:

1. арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт;

4. имущество в непригодном состоянии. Соответствующие основания не являются исчерпывающими и могут не только включаться в договор, но и исключаться.

Досрочное расторжение договора имущественного найма, не зависимо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий, возможно только по решению суда.

Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК РФ), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст. 452 ГК РФ.

Прекращение договора имущественного найма в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора имущественного найма на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором имущественного найма, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по истечению срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами, на заключение договора имущественного найма на новый срок (это право сохраняется и тогда, когда договор имущественного найма заключается на торгах).

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок указанный в договоре имущественного найма, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.[14]

При заключении договора имущественного найма на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новое условие договора не устраивает арендатора, он теряет преимущественное право заключения договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих давних условиях», которая используется в ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор имущественного найма, либо только возмещения убытков.

Для достижения целей договора имущественного найма имущество может быть передано в пользование арендатора с передачей во владение или без таковой. Предоставление имущества в пользование без передачи во владения встречается не часто.[15]

В процессе пользования имуществом арендатор имеет право вносить в него улучшения. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятия которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта имущественного найма переходят по окончании договора арендодателю вместе с первоначальным условием.[16]

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество, собственностью арендатора является продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества.

К праву арендатора по договору имущественного найма относится право ограниченного распоряжения предметом имущественного найма и правом имущественного найма. Данное право раскрывается в п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Так, арендатор имеет право с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

- передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

-отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

При этом во всех случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Перенаем – такая форма распоряжения арендованным имуществом, при которой фактически происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора имущественного найма. В отличие от перенайма, при субаренде арендатор остается стороной в договоре имущественного найма, но с согласия арендодателя уступает свои права пользование субарендатору.[17]

Арендатор имеет право полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором имущественного найма, в котором должен быть регламентирован порядок расчетов с арендодателем по всей причитающейся ему арендной плате со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

В процессе использования арендованного имущества арендатор имеет право требовать от арендодателя выполнения обязанности по производству капитального ремонта.

В отдельных видах договора имущественного найма на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество.

Так, согласно ч. 3 п. 1 ст. 665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение) аналогичная обязанность лежит на арендаторе предприятия. Неисполнение данной обязанности влечет за собой последствия, связанные с незаконным односторонним отказам от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.[18]

Например, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду.

 Скачать реферат