Договор имущественного найма

Договор имущественного найма, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Форма договора имущественного найма урегулирована в ст. 609 ГК РФ.

Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора имущественного найма установлены и специальные требования. Договор имуществен

ного найма на срок более года а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор на срок более года не зависимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договора имущественного найма, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Срок – одно из основных условий договора имущественного найма. Договор имущественного найма может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.[31] Если договор имущественного найма заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежат договоры имущественного найма, объектом которых является недвижимое имущество. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Государственной регистрации подлежит именно договор имущественного найма недвижимого имущества, а не некое право имущественного найма. Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право имущественного найма, естественно не относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя).[32]

Заключение

Итак, аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления хозяйственной или иной деятельности. Гражданский кодекс РФ определяет аренду как договор, цель которого обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Полномочия арендатора более широки по сравнению с обладателями таких вещных прав, как право оперативного управления и хозяйственного ведения.

Прежде всего, арендатору передаются правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор вправе в соответствии с условиями договора. За правами арендатора на арендованное имущество следует признать характер вещных прав. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых прав, которые могут быть отнесены только к договору имущественного найма: право на произведенные им улучшения арендованного имущества; право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.

Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор имущественного найма всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.

Важной составной частью содержание договора имущественного найма являются обязанности арендатора. Особенности обязанностей вытекают синаллагматическего характера некоторых положений договора имущественного найма (т.е. наличие двух встречных обязанностей).

Общие положения ГК РФ об аренде определяют стороны договора, его условия, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон, включая их взаимную ответственность. Арендодателем по договору имущественного найма может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в частности, субъект права хозяйственного ведения, оперативного управления либо управляющие по договору доверительного управления. Договор имущественного найма — двусторонний (взаимный), возмездный и консенсуальный.

Договор имущественного найма является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Библиографический список

Нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ с изм. от 06.12.2007 г. // Справочно-правовая система Консультант Плюс.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ в ред. от 25.12.2008 г. // Справочно-правовая система Консультант Плюс.

Научная литература:

3. Ахменьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. –2006. - № 2. – С. 19-22.

4. Белов В.А. Гражданское право: Общая и особенная части.Учебник / В.А. Белов. – М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. – 960 с.

5. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. –2006. - № 5. – С. 12-14.

6. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. – 478 с.

7. Гражданское право: В 2-х т. Том II. Полутом 1. Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Издательство БЕК, 2003. – 704 с.

8. Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т. 2. – М.: Издательство «Экзамен», 2006. – 479 с.

9. Гусев И. Арендные права в современном Российском гражданском праве // Хозяйство и право. –2003. - № 3.- С. 31-34.

10. Ёрш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. – 2002. - № 9. – С. 47-49.

11. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. – М.: «Дашков и Ко», 2004. – 180 с.

12. Калемина В.В. Договорное право / В.В. Калемина, Е.А. Рябченко. - М.: БЕК, 2006. – 356 с.

13. Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств // Гражданское право. – 2006. - № 2. – С. 44-47.

14. Кокаева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал Российского права. – 2004. - № 7. – С. 27-28.

 Скачать реферат