Договор имущественного найма

Итак, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым его назначением.

При заключении отдельных видов договора имущественного найма, цель пользования имуществом является существенным условием договора.[19]

Особенностью некоторых договоров имуществен

ного найма является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора имущественного найма или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ).

К числу обязанностей, связанных с использованием арендованного имущества, в соответствии со ст. 616 ГК РФ, на арендатора отнесем три обязанности: поддерживать имущество в исправном состоянии; производить за свой счет текущий ремонт; нести расходы по содержанию имущества.

Обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии означает, что арендатор обязан выполнять все предписания о порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок).[20]

Поскольку договор имущественного найма является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате.[21] Обязанность по уплате арендных платежей регулируется громоздкой ст. 614 ГК РФ.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Обязанность вносить арендные платежи является обязательным элементом арендного обязательства, но не договора имущественного найма. Обязанность арендатора вносить арендодателю арендные платежи не относится к существенным условиям договора имущественного найма. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение обязанности непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество.[22]

Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов). Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма. Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным.[23] Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме.

Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Таким образом, объем обязанностей по сравнению с объемом прав арендатора по договору имущественного найма гораздо меньше. Однако «численный перевес» не влияет за значимость обязанностей арендатора, поскольку неисполнение или ненадлежащее исполнения обязанностей влечет за собой определенные негативные юридические последствия.

Общей чертой обязанностей арендатора по договору имущественного найма является то, сто они имею взаимный характер с обязанностями арендодателя.

Глава 2. Элементы договора имущественного найма

2.1 Стороны и предмет договора имущественного найма

К элементам договора имущественного найма относятся стороны, предмет, форма и содержание (Приложение 2).

Сторонами договора имущественного найма являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Только в некоторых видах договора имущественного найма и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.[24]

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора имущественного найма является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.[25]

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора имущественного найма вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

 Скачать реферат