Гражданско-правовой договор

Договоры о переходе имущества в пользование

Тема № : «Договор аренды»

Договор аренды представляет собой сложный договор, сущность которого заключается в переходе или предоставлении имущества во владение или пользование. Сложность заключается в том, что этот договор может существовать в различных видовых формах.

Виды: аренда (имущественный найм), ссуда и договор

найма жилья, прокат, аренда транспортных средств (фрахтование на время), аренда зданий сооружений, аренда предприятий, договор лизинга.

Понятие аренды закреплено в ст. 606 ГК.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, или только во временное пользование. А арендатор обязуется выплачивать за это арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, получаемые от использования имущества становятся собственностью арендатора. И это будет действовать, если иное не установлено договором.

Особые квалифицирующие признаки договора:

- данный договор оформляет переход имущества во владение, но не порождает перехода собственности;

- аренда – это всегда срочный договор и прекращается истечением срока, а не исполнением обязательств;

- (спорный вопрос) данный договор носит вещный/обязательственный характер;

Доказательство вещных прав арендатора: имеет право использовать арендованное имущество и требовать устранение нарушения, в т.ч. у собственника; право аренды следует за вещью. Смена собственника не влияет на заключенный договор. Именно на этом основании арендатор называется титульным владельцем.

Источники регулирования договора: гл. 34 ГК, отдельные правила регулирования предусмотрены для отдельных видов аренды – гл. 17 ГК (ст.ст. 260, 264, 279), гл. 4 Земельного Кодекса (если объект аренды – земля), Транспортные Уставы и Кодексы (аренда транспортных средств), правила о купле-продаже.

Юридические характеристики. Договор консенсуальный, синалагматический, возмездный, срочный.

Условия договора аренды (существуют дискуссии): по общему правило единственным существенным договором являются условия о предмете (исходя из понятия договора); вторая группа авторов в качестве существенных (обязательных, необходимых) называют условия об арендной плате и условия о сроке аренды.

Предмет договора. Объектом договора аренды может быть любое непотребляемое имущество (не должно терять своих свойств). Объект аренды должен быть в договоре четко индивидуализирован (т.е. состав арендуемого имущества, месторасположение, квадратура, площадь), закон ограничивает сдачу в аренду отдельных видов имущества (Законом от 27.02.03 ограничена сдача в аренду объектов железнодорожного транспорта; объекты землепользования). Договор аренды может быть заключен в двух вариантах: с указанием срока (законом могут быть установлены предельные сроки (для природных ресурсов: водные объекты – максимум до 25 лет, Закон о недрах также устанавливает предельные сроки в зависимости от объекта аренда – от года до 25 лет, участки лесного фонда могут сдавать в аренду максимум на 49 лет). Если по отношению к объекту предельный срок установлен законом, то аренда прекратится по истечению этого срока, независимо от срока, прописанного в договоре (при условии, что в договоре прописан больший срок). Статьей 621 установлено правило, согласно которому арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, имеет право на пролонгацию (продление) договора аренды на тот срок, который определит арендодатель. В случае, если арендодатель заключит договор с другим лицом, арендатор имеет право обратиться в суд за зашитой (о понуждении заключения договора с ним). Договор, который заключается на неопределенный срок, может быть прекращен любой из сторон при условии предупреждения другой стороны.

Арендная плата. Арендная плата может взыскиваться в различных формах (ст. 614 ГК) в твердой денежной форме, в части дохода, в процентном соотношении, в виде предоставления услуги и т.д. Размер арендной платы и сроки выплаты могут изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Субъектами договора аренды являются арендатор и арендатор. В качестве арендодателя могут выступать собственник имущества, субъекты вещных прав. Арендатором может быть любой дееспособный субъект гражданских правоотношений.

Форма договора аренды. Может заключаться в устной форме. Если юридическое лицо, то во всех формах должен быть письменным. Аренда недвижимого имущества, когда субъектами являются физические лица на срок менее года не требует государственной регистрации и может быть заключен в устной форме.

Содержание договора – права и обязанности сторон. Арендодатель обязан передать имущество арендатору и имеет право требовать арендную плату и возврата имущества. Арендатор вправе требовать передачи имущества и обязан платить арендную плату и передать имущество.

Арендодатель обязан передать имущество в состоянии обусловленном договором или назначением этого имущества со всеми принадлежностями и документами; должно быть передано в срок (должен быть либо определен договором, либо разрешимый срок) иначе арендатор может требовать передачи ему имущества и возмещения убытков в суд, либо вообще требовать прекращения договора (только если в результате задержки он потерял интерес). Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на это имущество, если эта обязанность не будет исполнена, то арендатор имеет право уменьшения арендной платы или же прекращения договора и возмещения убытков. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт (может определено договором, либо состоянием имущества) – при неисполнении данной обязанности арендатор имеет право самостоятельно осуществить капитальный ремонт и требовать возмещения расходов; требовать уменьшения арендной платы или же прекращения договора.

Арендатор обязан вносить аренную плату и если размер и сроки внесения арендной платы не оговорены, то применяются обычаи делового оборота (плата которая взимается на территории данной местности). Использовать переданное имущество в соответствии с условиями договора и в соответствии с назначением. У арендатора есть дополнительные права (может реализовать при согласии арендодателя): арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду, вносить арендные права в качестве вклада в капитал юридического лица, передавать в залог арендные права, предоставлять их в безвозмездное пользование (переходит не право на имущество, переходит право аренды).

Субаренда представляет договор аренды внутри аренды (двойной договор). В договоре субаренды субарендатор по отношению к основному арендатору обладает правами арендатора, а арендатор по отношению к нему – правами арендодателя. Ответственным перед арендодателем за действия субарендатора всегда остается арендатор по основному договору. Срок субаренды не может быть больше срока договора аренды, соответственно, досрочное прекращение основного договора аренды влечет и прекращение договора субаренды, однако в этом случае, добросовестный субарендатор вправе требовать от основного арендодателя заключения с ним самостоятельного договора на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Это право может быть обжаловано в суд.

 Скачать реферат