Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Однако необходимо иметь в виду, что в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» эти вопросы в определённой мере нашли своё закрепление. Во-первых, в ст.10 установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учёт и обеспечение жилыми помещениями. Во-вторых, ст.9 предусмотрено, что для

инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов с детства, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма. Также этой статьёй предусмотрено, что законодательством субъектов РФ это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.

Договор коммерческого найма, основной целью которого со стороны собственника (наймодателя) жилого помещения является извлечение прибыли, заключается на условиях, установленных законодательством и соглашением сторон. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. При этом он не связан тем строгим регламентом, как нуждаемость в жилье, решение компетентных органов о предоставлении жилого помещения и т.п.

Следует отметить, что с принятием части второй ГК (глава 35), аренда жилых помещений утрачивает своё прежнее значение, поскольку согласно гражданскому законодательству арендовать жилое помещение могут только юридические лица. Кроме того, потребительские свойства аренды и коммерческого найма практически совпадают. В частности, жилое помещение передаётся в этих случаях во владение и пользование, на определённый срок, условия оплаты устанавливаются соглашением сторон и т.п.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: П.И. Седугным, Ю.К. Толстым, Ю.С. Васильевым, Ю.М. Коньковым, И.Б. Мартковичем и другими.

В дипломной работе использованы также различные научные труды: монографии, авторефераты диссертаций, учебная юридическая литература.

Работа состоит из трех глав и посвящена, большей частью, рассмотрению элементов, содержания, существующих оснований возникновения, прекращения и расторжению договоров найма жилого помещения.

Целью данной работы является раскрытие особенностей договора найма жилого помещения в переходный период, путем соотношения коммерческого и социального найма жилых помещений.

Автор ставит перед собой такие задачи:

рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематику соотношения гражданского и жилищного законодательства;

рассмотреть особенности договоров найма жилого помещения;

сформулировать пути разрешения выявленных проблем.

ГЛАВА 1. Понятие, элементы и содержание

договора найма жилого помещения

§1.1. Понятие договоров найма жилых помещений

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных по­требностей граждан - в жилье.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и сво­боды человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гра­жданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе дого­вора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отноше­ний, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в дейст­вующем ГК. Так, в разд. II ГК («Право собственности и другие вещные права») имеется гл. 18 «Право собственности и другие вещ­ные права на жилые помещения». А применительно к договорам та же цель - создание специального правового режима достигнута выделением рассмат­риваемой главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).

До принятия ГК основным актом, внесшим принципиальные изме­нения в регулирование жилищных отношений с учетом новых социально-экономических условий был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах». Его ст. 1 разграничивает два вида до­говоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».

Первый стал именоваться «договором социального найма», вначале в литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглашению), заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в поль­зование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного про­живания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пре­делах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по догово­ру найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги».

Вторым - «договором аренды» признавался договор, по которому «арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользова­ние, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги». Этот до­говор получил название «договора коммерческого найма», главным обра­зом в литературе, а теперь и в нормативных актах.

Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся пока­зать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.

Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое поме­щение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим ли­цам «на основе договора аренды или иного договора». Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юри­дическое лицо может использовать жилое помещение только для прожива­ния граждан.

В этой связи, следует, прежде всего, отметить, что договор аренды жи­лого помещения по ГК принципиально отличается от одноименного дого­вора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Зако­на, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление со­ответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (при­мер - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).

 Скачать реферат