Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, установлен специальный режим проведения переустройства и перепланировки жилого или подсобного помещения (ст. 84 ЖК). Переустройство и перепланировка могут производиться лишь при оп­ределенных условиях: во-первых, для повышения благоустройства кварти­ры; во-вторых, с одновременного согласия нанимателя, совершеннолетних членов ег

о семьи и наймодателя; в-третьих, с разрешения местных испол­нительных органов. Перечисленные условия имеют неодинаковое значение. При отсутствии согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ко­го-либо из них) в подобных случаях может быть возбужден по этому пово­ду спор в суде. Положительное решение суда заменяет отсутствующее со­гласие сторон.

Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет пе­реустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, пренебрегая установленными правилами. Имеются в виду отсутствие необходимого разрешения либо несогласие соответствующих лиц, которое не было оспорено в суде или, хотя и оспорено, но не получило положительного решения. Во всех таких случаях виновнику-нанимателю придется привести помещение в прежний вид, разумеется, за свой счет.

Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование, нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.

Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при на­рушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случа­ях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимате­лем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим - отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между най­модателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора пере­найма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднани­мателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помеще­ние. А, следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюде­ние правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемого договора - его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользова­ние жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществ­ляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производить­ся по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преиму­щественном праве заключения договора на новый срок.

Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жило­го помещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует из ст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Это объясняется их связью с той особенностью договора коммерче­ского найма, что он относится к числу срочных. С учетом отмеченного об­стоятельства предусмотрено, что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частно­сти, если договор заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма.

Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договору поднайма жилого помещения не применяется положение о пре­имущественном праве на заключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен в неоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК. Между тем применительно к до­говору социального найма существует не меньше причин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.

ЖК, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заклю­чает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основном к следующему: для сдачи имущест­ва в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и подна­нимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его се­мьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого поме­щения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение.

Установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в поме­щении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболе­ваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире, и др.). Следует отметить, что ЖК установил особый порядок выселения поднанимате­лей из жилого помещения (см. ст. 80 ЖК).

Среди прав, которые выделены в ЖК и не имеют ана­логов в ГК, можно указать, в частности, на такие, как возможность сохранения жилого помещения за временно отсутствующими лицами, брониро­вания жилого помещения, обмена жилых помещений, а также изменения договора. Посвященные этим правам нормы Жилищного кодекса непосред­ственно рассчитаны на договоры социального найма.

Аналогичными правами может быть наделен и наниматель при ком­мерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенном сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы ЖК, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерче­ского найма, обязательными.

И ГК, и ЖК содержат статьи, касающиеся изменения договоров найма жилого помещения. В самом ГК к ним могут быть отнесе­ны, в частности, те статьи, которые посвящены заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя соли­дарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677), порядку вселе­ния постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679), прожива­нию временных жильцов (ст. 680), замене нанимателя постоянно с ним проживающим гражданином (ст. 686) и др.

В ЖК общие на этот счет правила содержатся в ст. 85. Эта статья закрепляет стабильность договора, допуская в виде общего пра­вила изменения только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Отступление от приведенного принципа возможно лишь тогда, когда на этот счет есть прямые указания в ЖК и ином законода­тельстве. Можно указать среди других на возможность для совершеннолет­них членов семьи нанимателя, проживавших с ним, заключить отдельный от заключенного им же договор (ст. 86 ЖК). Другой при­мер - право потребовать консолидировать договоры в случаях, когда нани­матели, имевшие самостоятельные договоры, объединяются в одну семью (ст. 87 ЖК). В ЖК существует подобная ст. 686 ГК норма о признании совершеннолетнего члена семьи нанимателя, с согласия последнего и остальных совершеннолетних членов семьи, нани­мателем взамен того, кто им числился по ранее заключенному договору. При этом соответствующая статья (ст. 88 ЖК) особо под­черкивает, что возможность подобного изменения в виде общего правила не распространяется на дома предприятий, организаций и учреждений.

 Скачать реферат