Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II «О найме имуществ и отдаче оных в содержание». Предметом соответствую­щего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. Особо подчеркивалось при этом свободное усмотрение сторон примени­тельно к определенным отношениям. В составе последних названы догово­ры, предметом которых служат жилые строения. В самом Своде и

мелось лишь два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей». В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существо­вавшие нормы о найме имущества. Примером могли служить положения, в силу которых наниматель обязан, был использовать полученную вещь ис­ключительно по указанному в договоре назначению. Соответственно спе­циально оговаривался запрет использования квартиры в качестве торгового заведения[14].

Из нормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в надлежащем виде в литературе был сделан вывод о праве нанимателя жило­го дома самому произвести необходимый ремонт помещения за счет най­модателя.[15] Эта же норма послужила основанием и для вывода об ответст­венности нанимателя за пролитую из ванны воду не только перед наймода­телем, но и нанимателем, проживающим на нижнем этапе.

Разумеется, в этих условиях приобретала большое значение сенатская практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватыва­ла самый широкий круг вопросов. Указанная практика глубоко анализиро­валась в литературе. В качестве примера можно сослаться на Г.Ф. Шершеневича. Им было подвергнуто критике сенатское решение, которым при­знавалось, что наниматель не вправе расторгать договор найма жилого по­мещения до истечения срока его действия при переводе по службе в другое место, притом даже в военное время. Реакция автора была такой: необходимо различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотрению начальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: «Нельзя требовать от контрагента геройства ради сохранения договора»[16]. А вот другой пример, когда тот же автор ставил перед собой задачу обосновать необхо­димость специального регулирования договора жилищного найма и для этой цели использовал решения по делам о последствиях, которые должна влечь для нанимателя продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г.Ф. Шершеневича по этому поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное право покупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает, что по общим правилам последнее должно было бы отступить перед первым. Но тут же показана опасность приведенного решения именно для отношений жилищного найма. «Жизнь противится этому логическому заключению, - писал автор, - опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном прове­дении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и на­сиженного гнезда . С договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую»[17].

В системе декретов первых послереволюционных лет, направленных на ликвидацию того, что признавалось частной собственностью, едва ли не наиболее радикальными были те, которые относились к такому виду иму­щества, как жилище. Так, один из актов, с которых начиналось советское законодательство, предусмотрел передачу жилищ в ведение городов[18]. За этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене пра­ва частной собственности на недвижимость в городах»[19]. В результате большая часть жилых домов, а в их числе использованные гражданами для удовлетворения личных потребностей, перешла в собственность государст­ва. Такие дома были либо национализированы (переданы в управление обще­государственным органам), либо муниципализированы (переданы в управле­ние местным советам). Однако меры к исключению жилых объектов из обо­рота принимались еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью»[20].

Первые же послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе жилищных отношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их «социологизации» прошла разные этапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного с оплатой жилья. Примером могло служить постанов­ление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории»[21], которым определялась отсрочка погашения долгов по квартирной плате. Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя и его контрагента по договору – наймодателя. С учетом получаемых последним доходов ему могло производиться возмещение из бюджета.

Одновременно были сделаны шаги, направленные к замене свободного заключения договоров административным распределением. С этой целью городскому самоуправлению предоставлялось право секвестрирования пус­тующих годных помещений с целью вселения в них, прежде всего бездомных граждан (согласно постановлению НКВД от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса»). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распреде­ления жилья среди трудящегося населения»[22] вводилось, в частности, нор­мирование размера предоставляемых жилых помещений (соответствующие нормы должны были устанавливаться местными исполкомами).

Вначале предполагалось, что государство окажется в состоянии при­нять на себя в полном объеме содержание всей массы поступившего в его собственность жилья. Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась квартирная плата. Однако вскоре обнаружилось, что имевшие место расче­ты были ошибочны. И тогда уже с 1 мая 1922 г. ввели квартирную плату за пользование жилыми помещениями[23]. Ее величину поставили в зависимость от социального положения нанимателя и размера его доходов (заработной платы). Одновременно осуществлялись меры по возврату маломерных до­мов прежнему собственнику либо их передаче в собственность фактиче­ским владельцам. То и другое получило название демуниципализации. Так в рамках новой экономической политики создавались предпосылки для воскрешения в строго определенных рамках значения договоров в системе жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домов в обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в правовом регулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную роль здесь призван был сыграть ГК РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного найма выделен не был. А на соответствующие отношения распространялись положения статей главы «Имущественный наем». Вместе с тем названная глава включала помимо общих статей, охва­тывающих все виды договоров имущественного найма, также определенное число норм специальных, посвященных договору жилищного найма. В ча­стности, это были нормы о минимальном времени, предоставленном для предупреждения о предстоящем расторжении договора, о предельных став­ках платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и др.

 Скачать реферат