Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по пово­ду определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким об­разом, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить с

табильность отношений сторон по договору ком­мерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по ис­течении срока действия договора преимущественное право перед любым дру­гим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие до­говора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое по­мещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об из­менении условий договора приобретает силу только с согласия нанимате­ля. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и нани­матель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличе­нии числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно прожи­вать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо не­приемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия до­говора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам нанима­тель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймода­теля. Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения дей­ствия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействитель­ным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен счи­таться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными дейст­виями убытки.

Заключение договора социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда отличается рядом осо­бенностей. Прежде всего, следует отметить, что заключение договора в этом случае распадается на определенные этапы, присущие только данному типу договоров.

Право получить в пользование жилое помещение в домах государст­венного или муниципального фонда приобретают граждане, которые при­знаны в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении сво­их жилищных условий.

ЖК (ст. 28) предусматривает, что соответствующее право признается за теми гражданами, которые постоянно проживают в данной местности. Учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, производится в виде общего правила администрацией района, города, района в городе по месту жительства гражданина[47]. Государственные и му­ниципальные предприятия, учреждения и организации, которые имеют свой жилищный фонд либо осуществляют капитальное строительство или при­нимают долевое участие в нем, самостоятельно ведут учет работников, ну­ждающихся в жилых помещениях.

Жилая площадь предоставляется нуждающимся по общему правилу в порядке очередности: в зависимости от времени принятия их на учет. ЖК особо выделяет тех, кому жилое помещение должно быть предоставлено в первую очередь или даже вне очереди. В подобных случаях учитываются различные по характеру обстоятельства, включая, в част­ности, такие, как состояние здоровья, участие в военных действиях, стихийные бедствия. Субъектами РФ могут быть установлены дополнительные условия для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого помещения[48].

Так, граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий неза­висимо от размера занимаемого жилого помещения при условии прожива­ния в квартирах коммунального заселения не менее последних десяти лет и при наличии полного трудового стажа, необходимого для назначения пен­сии в соответствии с действующим законодательством РФ, либо последних пяти лет независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы, а также нетрудоспособности по заболеванию. Все перечисленные граждане включаются в отдельный список по категории «долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселе­ния».

Предоставление жилого помещения осуществляется решением адми­нистрации района, города, района в городе. В домах, принадлежащих госу­дарственным (муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещения распределяются совместным распоряжением админист­рации и профсоюзных комитетов. Вынесенное в этой связи совместное ре­шение администрации предприятия и профсоюзной организации нуждается в утверждении его администрацией района, города, района в городе и по­следующей выдаче ею ордера.

Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решени­ем администрации организаций, в ведении которых находится соответст­вующее помещение. С этой целью администрация организации выносит решение, которое служит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера администрацией района, города, района в городе (ст. 105 ЖК).

По своей правовой природе ордер представляет собой административ­ный акт. Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть признан недействительным только судом и только по причине нару­шения порядка и условий предоставления жилого помещения. В качестве примера возможных оснований для признания ордера недействительным в ЖК предусмотрены: предоставление гражданами не соот­ветствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жи­лищных условий, нарушение прав других граждан или организаций на ука­занное в ордере жилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 5 от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при при­менении Жилищного кодекса РСФСР» по отношению к одному основанию - нарушению очередности указала на необходимость выяснять, «действи­тельно ли была нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, ко­торые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора, не было ли в установленном порядке, например, в соответствии со ст. 41 ЖК, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищ­ных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера оче­редность предоставления жилых помещении не была соблюдена, то не яви­лось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучше­нию жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условии впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор)»[49].

 Скачать реферат