Аренда и ее виды

Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

На основании вышеи

зложенного можно сделать следующие выводы.

1. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе.

2. Несмотря на то что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

Известные особенности имеют и сделки аренды предприятия. В законе установлены правовые особенности аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 656-664 ГК). Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании разрешения (лицензия) не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилами о реорганизации юридического лица.

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами. Последние должны быть до передачи предприятия письменно уведомлены арендодателем и могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации[71].

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт. Он несет расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, включая обязательные платежи и налоги если иное не предусмотрено договором. На основании ст. 136 ГК плоды, продукция и доходы, полученные от использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение- Срок договора аренды сейчас в ГК не установлен. Поэтому применяется правило ст. 610, согласно которому срок аренды определяется договором, если специальным законом не установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды. Если срок в договоре не определен, или установленный срок истек, договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако, при установленном законом максимальном (предельном) сроке аренды, договор по истечении предельного срока прекращается.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды, однако ст. 611 ГК и многочисленные нормативные акты регулируют эти отношения сторон в отношении различных объектов[72].

2.2 Договор аренды движимых вещей

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей. Если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме.

Договор проката является публичным договором.

Какими же характерными чертами должен обладать гражданско-правовой договор проката. Заметим, что договор проката единственный публичный договор среди договоров аренды. И как публичному договору ему должны быть присущи следующие черты:

Во-первых, в качестве одного из субъектов такого договора должна выступать коммерческая организация: унитарное государственное или муниципальное предприятие, хозяйственное общество или товарищество либо производственный кооператив. Что касается контрагента такой организации, то в этой роли может оказаться любое физическое или юридическое лицо, которое в данной договорной связи является, как правило, потребителем товаров, работ, услуг, соответственно производимых или осуществляемых коммерческой организацией[73].

Во-вторых, далеко не все коммерческие организации могут быть признаны потенциальными субъектами публичного договора. Важное значение имеет характер деятельности такой организации. В связи с этим необходимо отметить, что среди многих различных видов предпринимательской деятельности выделяются такие, которые должны осуществляться соответствующими коммерческими организациями в отношении всех и каждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определении таких видов деятельности является примерный перечень, содержащийся в п.1 ст.426 ГК РФ. Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности, опосредуемые различными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общая черта, а именно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношения с любыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются.

И наконец, в-третьих, предметом договора, определяемого как публичный, должны выступать такие обязанности, которые по сути своей составляют содержание именно той деятельности, которая по своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношении каждого, кто к ней обратится. Основной вопрос в определении гражданско-правового договора (в частности договора проката) как публичного заключается в выяснении правовых последствий такой квалификации[74].

Практическое значение выделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорам применяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу таких специальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:

1. Коммерческая организация не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.

2. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора в соответствии с положениями, применяемыми при заключении договора в обязательном порядке.

 Скачать реферат