Аренда и ее виды

Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Он совершается, как правило, с соблюдения тех же требований, что и предоставление имущества арендатору (нанимателю).

Если наниматель не возвратил арендованное имущество или возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесение арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст.

622 ГК РФ).

По мнению автора, следует провести разграничение случая внесения арендной платы при просрочке возврата имущества и осуществление арендных платежей при возобновлении договора на неопределенный срок в порядке, установленном п.2 ст. 621 ГК РФ. Отсутствие возражений арендодателя на пользование имуществом по окончании срока действия договора должно ограничиваться определенным периодом времени, в течение которого наймодатель мог бы осознать, что наниматель не собирается осуществлять передачу имущества и выбрать соответствующую модель поведения: заявить требование о возврате или молчаливо согласиться на продолжение пользования имуществом. В интересах арендодателя и арендатора, по нашему мнению, этот срок ожидания должен быть четко определен в ГК РФ.

На наш взгляд, ориентиром может служить срок в одну неделю для движимого имущества и две недели для недвижимого имущества, так как за это время арендодатель вполне может заявить требование о возврате имущества. В связи с этим целесообразно, дополнить п. 2 ст. 621 ГК РФ частью второй, изложив ее в следующей редакции: «Возражение арендодателя должно быть заявлено не позднее семи дней по окончании договора при аренде движимого имущества и четырнадцати дней - недвижимого».

Обязанность по возврату объекта аренды присутствует у арендатора в тех случаях, когда имущество передавалось ему во владение и пользование. Если вещь оставалась во владении арендодателя, то арендатор (наниматель) просто прекращает пользование вещью.

Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Подведем краткий вывод изложенному.

1. Договор при необходимости его государственной регистрации лишается признака консенсуальной сделки, так как одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. Вместе с этим, договор не становится реальным, ибо передача вещи как определяющий признак здесь не проявляется. В связи с этим автором предлагается выделение особого вида договоров - подлежащих регистрации.

2. На основании того, что при заключении договора аренды арендатору передается частично правомочие по распоряжению имуществом, автор считает необходимым внести в статью 606 ГК РФ пункт следующего содержания: «По договору аренды (имущественному найму) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».

3. В связи с возникающими сложностями определения существенных условий договора аренды автором предлагается включить в ГК РФ статью под названием «Существенные условия договора аренды».

4. При осуществлении пользования имуществом арендатором совершаются некоторые распорядительные действия, поэтому предлагается навое название статьи 615 ГК РФ - «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».

1.2 Возникновение и прекращение договора аренды

По установленному в ГК РФ положению, договорные отношения возникают, как правило, с момента, когда договор считается заключенным. Он уже заключен, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с действующей гражданско-правовой доктриной существенными условиями являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В науке гражданского права они условно подразделяются на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально- обязательные условия (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон)[49].

Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является индивидуально-определенное имущество, передаваемое о временное владение и пользование или во временное пользование.

Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех видов договоров аренды установить не удалось. Предмет договора аренды является существенным условием договора аренды, в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК РФ установлено правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Как отмечал В.В. Витрянский, «данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ»[50].

Для отдельных видов договора аренды в законодательстве России установлены дополнительные существенные (необходимые) условия, нарушение которых влечет за собой недействительность договора. Для договора аренды зданий и сооружений таким существенным условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Поскольку договор аренды является возмездным выплата арендной платы признается обязательным требованием данного договора, однако, по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Для определения порядка и сроков внесения арендной платы в этих случаях используются порядок и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В отличие от этого общего правила в соответствии со статьей 654 ГК РФ для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.

Для договора аренды участков лесного фонда размер арендной платы признается существенным (необходимым) условием. Помимо него в соответствии со статьей 33 Лесного кодекса РФ в договоре аренды участков лесного фонда должны быть также указаны такие существенные условия как:

- границы участка лесного фонда;

- виды лесопользования;

 Скачать реферат