Аренда и ее виды

В нашем исследовании мы будем придерживаться общепринятого подхода и использовать термины «аренда» и «имущественный найм», как синонимы, при указании на институт в целом, а «прокат», «лизинг» и т.д. при изучении соответствующих видов аренды.

Возвращаясь к понятию договора аренды, можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельно

го типа гражданско-правового договора.

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, финансовой аренды (лизинга)) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось»[3]. На практике встречаются случаи, когда арендодатель требует исполнения обязательств арендатором, не исполнив свои обязательства в полной мере. Доказательством этого служит нижеприведенный пример. Между комитетом по управлению городским имуществом и АООТ был заключен договор аренды помещения. «АООТ арендную плату, установленную договором, не вносило, в связи с чем, комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2006 № 13678/06 решение и постановление по делу отменены и оно направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям[4].

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договором аренды, заключенным между сторонами, предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи-приемки. По утверждению ответчика, передача помещения в пользование по акту не производилась. Арендуемое помещение находится на капитальном ремонте и арендатор не может использовать его по назначению до приемки объекта межведомственной комиссией. Кроме того, арендатор является генеральным подрядчиком по капитальному ремонту здания и в связи с отсутствием средств у балансодержателя взял на себя дополнительное обязательство по финансированию объекта. Указанные обстоятельства судом не исследованы»[5].

Из анализа приведенного примера, можно сделать вывод. Согласно статье 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.

Действительно, в целом договор аренды сформулирован в ГК РФ как консенсуальный договор. Однако нельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»[6]. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное пользование и владение и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч.1 ст. 632 ГК РФ), то есть применяется формулиовка не консенсуального, а реального договора.

По нашему мнению, в рассматриваемом случае можно предположить, что это юридико-технческая неточность законодателя. Поскольку в статье 18 Кодекса торгового мореплавания РФ уже говориться, что по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей.

Отдельно следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.

На наш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора в узком смысле. Это особое условие вступление договора в действие. Конечно, государственная регистрация обычно предполагает наличие письменной формы, но, к примеру, в дореволюционный период в России допускалось заключать в устной форме договор найма земель между крестьянами с внесением записи в поземельную книг[7]. И сейчас устная форма сделки не препятствует регистрации в ГИБДД МВД РФ транспортных средств и номерных агрегатов[8].

Кроме того, в ГК РФ в статье 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в статье 434 «Форма договора» не выделятся форма, связанная с государственной регистрацией. Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если по закону такая форма и не требуется. Однако в отношении государственной регистрации такое правило не приемлемо, так как только нормативный правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственной регистрации.

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В числе таких объектов недвижимости представлены земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Эти объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе[9]. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости.

В судебной практике поднимался вопрос о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года. Президиум Верховного Арбитражного Суда РФ, по этому поводу в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды» определил, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, чем разрешил многолетний спор в данной сфере[10].

 Скачать реферат