Аренда и ее виды

- объем (размер) лесопользования;

- срок аренды;

- порядок внесения арендной платы;

- обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводства лесов;

- порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ;

- иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.

Как видно из приведенного перечн

я, существенным условием договора аренды участка лесного фонда является наряду с другими и срок аренды, что нехарактерно для других видов договора аренды.

Договор аренды, по общему правилу, считается договором срочным. Однако, не смотря на свою срочность, допускается невключение в текст договора условия о конкретном сроке. В подобном случае договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законами РФ для отдельных видов договора аренды и аренды отдельных видов имущества могут вводиться максимальные сроки аренды. Законодатель не пошел по пути ГК РСФСР 1964 года, где действовал общий предельный срок для имущественного найма в 10 лет, для аренды недвижимости между юридическими лицами в 5 лет и движимого имущества между ними в 1 год (ст. 277 ГК РСФСР 1964 г.).

При заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.

В статье 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменной формы договора, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться в письменной форме на срок аренды более 1 года. По мнению автора, достаточно спорна позиция В.В. Витрянского о п. 1 ст. 609 ГК РФ «отличие требований к форме договора, заключаемого гражданами, от общего правила регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в 10 раз установленным законом минимальный размер оплаты труда и только в случаях, установленных законом, - независимо от размера суммы сделки (ст. 161 ГК РФ)»[51]. Представляется, что ст. 609 ГК РФ только дополняет, вводит новое требование к форме сделки исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленное правило. К тому же, в Гражданском кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении общих положений о форме сделок к договору аренды.

В независимости от срока договора и цели договора установлена обязательная письменная форма для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды участков лесного фонда (ч.2 ст. 32 Лесного кодекса РФ.) и др.

Более того, основываясь на ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, гласящей, что «законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки .», во второй части Гражданского кодекса РФ предусмотрена необходимость заключать договор аренды зданий и сооружений в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такое же требование установлено к договору аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент внесения записи в государственный реестр будет считаться датой его заключения (п. 3 т. 433 ГК РФ).

В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ входят и договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Арендные правоотношения возникают при заключении договора аренды. Его заключение возможно путем установления двусторонних контактов, когда одна из предполагаемых сторон договора обращается с предложением заключить договор непосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда на практике и единственно приемлемый.

Можно выделить способы заключения договора на торгах или по итогам торгов. Различие между этими видами состоит в том, что в первом случае уже присутствует проект договора, и по итогам торгов подписывается протокол, имеющий силу договора. Во втором случае предметом торгов является право на заключение договора, который должен будет подписан сторонами позже (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Любой возможный арендодатель может выступать в качестве инициатора проведения торгов, однако чаще к этой форме прибегают государственные и муниципальные образования.

Торги могут проводиться в форме конкурсов и аукционов, При аукционе победителем будут являться лица, предложившие наиболее высокую цену (арендную плату). Победителем конкурса будет признано лицо, предложившее лучшие условия (к примеру, по наиболее удачному архитектурно-планировочному решению, по максимизации размера годовой аренды и др.

Как уже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуют добровольно, основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С.Э. Жилинского, что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение из гражданско-правового принципа о свободе .»[52]. Но в ряде случаев, закон устанавливает обязанность заключить договор имущественного найма. Такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3 ст. 626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатная организация при наличии возможности сдать имущество в аренду обязана заключить данный договор (ч. 2 п. 3 с. 426 ГК РФ).

Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих решений государственных или муниципальных органов. К примеру, передача в аренду вагонов железным дорогам осуществляется на основании разрешения Министерства путей сообщения Российской Федерации.

Интересы стабильности договорных связей требуют неизменности устанавливаемых отношений. Однако постоянно меняющаяся экономическая обстановка требует корректировки этих отношений, а иногда и их полного прекращения. В исключительных случаях такую корректировку может проводить правовой акт, имеющий силу закона (ч. 2 ст. 422 ГК РФ). Иные правовые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могу напрямую изменять установленный договором порядок распределения прав и обязанностей. Это положение должно уменьшить ранее существовавшую практику безграничного вмешательства государственных органов любого уровня в установившиеся гражданско-правовые отношения[53].

По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

 Скачать реферат