Общие направления развития ипотечного кредитования

Объёмы выданных ипотечных кредитов продолжают расти, обеспечивая банкам хорошую динамику прироста всего кредитного портфеля. По итогам первого полугодия 2007 г., в рамках ипотеки выдано около 266,6 млрд. руб. против порядка 106,1 млрд. руб., собранных за аналогичный период прошлого года.

Таким образом, ипотечное кредитование является перспективным в настоящее время, этому свидетельствует

и ряд фактов: по данным Центробанка на 1 апреля 2007 года в России насчитывалось 673 кредитных организации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 499 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. Объём ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долларов в 2005 году.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично меняются. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Ипотека становится все более доступной в части процентных ставок, условий кредитования. Данные ЦБ РФ свидетельствуют о том, что на российском рынке пока не произошло повышения среднего уровня ставок по ипотечным кредитам в ответ на ограничение доступа российских банков к иностранному финансированию и удорожание заимствований. Напротив, ставки по вновь выданным ипотечным кредитам по результатам трех кварталов сократились (по сравнению с первым полугодием 2007 г.): в рублях - с 13% до 12,7%, в иностранной валюте – с 11,2% до 11% [11]. Это обусловлено тем, что выдачу ипотечных кредитов активизировали крупнейшие российские банки, в меньшей степени зависимые от внешних источников фондирования, и дочерние ипотечные банки, получающие поддержку от материнских банков. Требования банков к заемщикам становятся достаточно адекватными и приемлемыми. Минимальный размер первоначального взноса сокращен до 10%, ряд банков начинают предлагать ипотечные продукты без первоначального взноса.

Агентством по ипотечному жилищному кредитованию ставка рефинансирования ипотечных кредитов за истекший период снижена с 18 до 11,5%, планируется дальнейшее снижение.

В то же время можно отметить положительную тенденцию, что в 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 реальные денежные доходы выросли по сравнению с январём-октябрём 2005 года на 11,5 %, в том числе реальная заработная плата – на 13,2 %. При этом инфляция в 2006 году составила 9 %, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи.

В 2006 году объем выданных ипотечных кредитов в Свердловской области достиг 3,7 млрд. руб., а в 2007 году – 5,3 млрд. руб. Общий объем ипотечных кредитов, выданных коммерческими банками жителям региона в 2005 году, составил 1,9 млрд. руб. В том числе через ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» было предоставлено 1058 ипотечных жилищных кредитов на сумму 690,5 млн. руб. В первом полугодии 2006 года коммерческими банками области было выдано 2244 ипотечных кредита на сумму 2,3 млрд. руб. [12]. На 1 апреля 2007 г. объем кредитов, выданных банками Свердловской области физическим лицам составил 70 млрд. руб.

Обеспечить население доступным жильем можно, в первую очередь, увеличив объемы жилищного строительства. В 2006 году в Свердловской области было построено 1,25 млн. кв. метров жилья, из них более 700 тыс. кв. метров - в Екатеринбурге. Планируется, что в 2010 году будет построено 2,15 млн. кв. метров жилья, или по 0,5 кв. метров на одного жителя региона.

Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Свердловской области составляет 22-25 тыс. руб. Цена квадратного метра жилья в столице Урала в среднем составляет 63 667 рублей (за 2007 год выросла более 100%) [13].

Надёжной опорой для решения жилищной проблемы является введение в действие национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» поддержку получают, прежде всего, те муниципалитеты и субъекты РФ, кто готов инвестировать в решение задач и свои ресурсы. Снижается и ставка по таким кредитам, требования к первоначальному взносу. Сегодня можно получить кредит под 11 % годовых, что в среднем на 2-4 % ниже, чем год назад [14].

В заключении хотелось бы сказать, что ипотечным кредитованием в условиях рыночной экономики занимаются большое количество коммерческих банков и, судя по темпам строительства новостроек и заинтересованностью населения в улучшении своих жилищных условий можно сказать, что жилищное кредитование в настоящее время является эффективным вложением денежных средств в недвижимость.

3. ПРОБЛЕМЫ И ОБЩИЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Данную главу мне хотелось бы начать с ипотечного кризиса США, который произошел в конце 2007 – начала 2008 года, так как он, несомненно, оказал последствия для всего мира.

Последние годы свидетельствовали о бурном росте ипотечного рынка США. По данным Федеральной Резервной системы США, внутренние активы кредитного рынка в 2002 г. составляли 31 685 млрд. долл., а в III квартале 2007 г. достигли 47 863,9 млрд. долл. За этот же период объем всех ипотечных кредитов возрос с 8 399,3 до 14 360,2 млрд. долл. [15].

Наблюдалась настоящая ипотечная «лихорадка»: массовый спрос и быстрый рост цен на недвижимость образовали порочный круг – люди охотно брали кредиты в надежде перепродать впоследствии дом и окупить проценты по кредиту. Ситуация усугублялась тем, что банки зачастую действовали рискованно, не требуя первоначального взноса или выдавая кредиты больше, чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек (считалось, что остальные деньги пойдут на благоустройство нового жилья). Но важнейшую роль в распространении кризиса сыграло широкое использование метода секьюритизации долга, что существенно снижает чувствительность кредиторов к кредитным рискам и делает их менее осторожными в выборе заемщика.

Широкомасштабное кредитование заемщиков уровня subprime (subprime mortgages - ипотечные кредиты, выданные заемщикам, имеющим хотя бы одну из следующих характеристик на момент выдачи кредита: плохая кредитная история, обусловленная просроченными платежами, списаниями, судебными разбирательствами, банкротствами) повлекло за собой массовый кризис неплатежей.

Банки, столкнувшись с кризисом неплатежей, прекратили свою политику масштабного ипотечного кредитования, вследствие чего упал спрос на недвижимость, а цены перестали расти. Люди, вступившие в ипотеку из соображений спекуляции, оказались в затруднительном положении. Распространение получили кредиты, платежи по которым подразумевали в первую очередь уплату процентов, а во вторую – погашение основного долга. Таким образом, когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось, что деньги, которые американские заемщики успели внести в банк, пошли на уплату процентов и не намного уменьшили основной долг.

Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов были выданы под «плавающие» процентные ставки, обычно привязанные к индексу ЛИБОР. С 2004 г. ставка начала повышаться и за два года возросла до 5, 39%. Таким образом, ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, частично основанным на ставке ЛИБОР, возросли, и заемщики не осилили выплаты по кредиту. Кризис неплатежей заставил банки сократить выдаваемые кредиты физическим лицам.

 Скачать реферат