Общие направления развития ипотечного кредитования

В последние несколько лет появились различные организации, ставящие своей целью организовать ипотечное кредитование в России на должном уровне. И таким образом основные позиции на рынке ипотечных кредитов занимают: Сбербанк РФ, «Дельта-кредит», Городской ипотечный банк, Райффайзен банк, Газпромбанк и др.

Наибольший интерес, в рамках ипотечного кредитования, представляют следующие структуры,

работающие на рынке недвижимости: АО «Строительно-сберегательная касса», Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), Московское ипотечное агентство (МИА). Что касается ипотечного рынка Свердловской области, то это Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК), СКБ-БАНК, Банк УралСиб. То есть, можно сказать, что развитие ипотечного кредитования в России происходит не через специализированные ипотечные банки, а в рамках деятельности наиболее крупных и успешно развивающихся универсальных банков, способных даже без использования специальных инструментов привлечения средств в портфель ипотечного кредитования выделять для этих целей часть своих ресурсов.

Количество ипотечных программ, предлагаемых вышеуказанными организациями, неуклонно растет, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Основное поле деятельности ограничено пока что территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на ипотечные кредиты.

К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически нет специализированных ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обуславливает дороговизну кредита, и тем самым недопустимость его для большинства населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае невыполнения должником своих обязательств кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.

Особой популярностью пользуется модель, когда осуществляется долевое строительство и продажа жилья в рассрочку (в целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется на сумму 30-50 % от стоимости покупаемого жилья). Эта модель привлекательна для населения, так как жильё обходиться дешевле на стадии строительства. Модель распространяется на предприятия, которые предоставляют своим сотрудникам заём на приобретение жилья. Здесь речь идёт о крупных процветающих предприятиях, проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники получают заём от предприятия, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80 % стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20-30% они оплачивают из своих накоплений.

Достоинством схемы долевого строительства является обращение к населению, как к потенциальному инвестору. Фактически, по своей организации и по механизмам взаимодействия - это простейшая схема кредитования жилищного строительства лишь отдаленно напоминающая ипотеку. Жилье по схеме долевого строительства доступно далеко не всем слоям населения. В социальном плане данная схема не в состоянии радикально решить жилищные проблемы населения, особенно если речь идет о малообеспеченных слоях населения. Однако в регионах, где ипотечное кредитование не получило распространение, долевое строительство - едва ли не единственная схема приобретения жилья.

Во многом именно опасные и обостренные в случае ипотеки банковские риски дестимулируют активность отечественных кредиторов к занятию достойной ниши на этом направлении. Типичными ипотечными рисками можно назвать следующие: [7]

Рисунок 5 - Риски ипотечного жилищного кредитования

1) кредитный риск – наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее его низкие располагаемые доходы. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную корпорацию. Этих доходов в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных платежей по кредитному контракту. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.

Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:

- определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования – 30% от стоимости залога. К снижению этой планки стоит подходить с осторожностью;

- в меру консервативный подход со стороны банка к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг «розничных» клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать «критические» для кредитора значения, согласно которым кредитовать становится коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно;

- требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. В данном случае было бы выгодно привлечь одну или даже несколько страховых компаний, аккредитованных для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков). Это позволит диверсифицировать риски потерь банка путем переложения части риска на третью сторону.

- субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса – с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом клиент должен отвечать определенным параметрам устойчивости своего финансового положения и обладать достаточно ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Необходимо, чтобы льготная для заемщика ипотека была рентабельной для ссудодателя.

2) риск процентной ставки – связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кроме того, риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более – на всю сумму – гарантировать возврат размещенных средств. Таким образом, риск возникает из-за частых проблем банков с ликвидностью, ценовыми «перебоями» на рынке недвижимости и выбора неэффективной, например, слишком агрессивной кредитной стратегии банка. В данном случае возможно принятие следующих мер:

- структурирование диверсифицированного портфеля активов о срокам, ставкам и направлениям вложений;

- формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющего сглаживать перебои с ликвидными ресурсами;

 Скачать реферат