Общие направления развития ипотечного кредитования

Закладные были конвертированы в финансовые инструменты и проданы инвесторам, среди которых были и крупнейшие мировые инвестиционные банки. Волна дефолтов по закладным вызвала резкое снижение стоимости этих инструментов и привела к тому, что крупнейшие банки и инвестиционные компании мира вынуждены были списать активов на 100 миллиардов долларов. Кризис стал заметен и начал приобретать междунаро

дные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.

Сам кризис не является спонтанным явлением, а представляет собой обострение процесса, протекавшего на протяжении достаточно длительного периода. События в США привели к изменению подхода к выдаче ипотечных кредитов во многих странах: условия ипотеки ужесточаются, особенно в наиболее рискованном секторе рынка.

Мировой кризис сказался и на ипотечном рынке России, переживающем настоящий бум в последние годы. По данным ЦБ РФ, в 2006 г. задолженность по ипотечным кредитам выросла более чем в четыре раза, однако их доля в активах банков все равно оставалась невысокой. Однако кризис такого масштаба в ближайшее время России не грозит. Для этого есть следующие выводы:

1) ипотечное кредитование только развивается, и процент выданных кредитов не может спровоцировать такую ситуацию. Доля ипотеки в активах банковского сектора России слишком мала (около 5%), а в США – около 30%.

2) в отличие от рынка США достаточно широко распространена практика досрочного погашения кредитов.

3) российские банки более осторожно относятся к процедуре выдачи кредита. В России кредиты без первоначального взноса не так распространены, а требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

4) массового обвала цен на недвижимость не ожидается, несмотря на завышенный уровень цен, спрос на жилье и на ипотечные программы сохраняется.

Банки в ответ на кризис успели повысить процентные ставки по кредитам. Ставки по кредитам с лета 2007 г. возросли на 4 процентных пункта и к ноябрю составили 13%. Многие банки начали ограничивать выдачу кредитов.

Наконец, российский финансовый сектор получил бесценный урок на примере опыта США и может скорректировать свои механизмы с учетом этого опыта и выработать строгий подход к оценке рисков. Так АИЖК уже заявило, что по итогам анализа портфеля кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн. руб. признаются кредитами повышенного риска, а кредиты с повышенными рисками, выданные с 2008 г., выкупаться агентством не будут. Кроме того, АИЖК приступило к дополнительной проверке кредитных дел по закладным с повышенным риском и ужесточает требования к банкам, занимающимся ипотекой, в виду роста числа просроченных кредитов.

Воздействие кризиса США на ипотечный рынок России является в большей мере косвенным, опосредованным опасениями банков, сжатием ликвидности и ожидаемым замедлением экономического роста по всему миру. В целом ипотечный рынок России имеет благоприятную обстановку: увеличились сроки кредитования, законодательная база совершенствуется, ставки снизились по сравнению с прошлыми годами, был принят проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Прогнозируется динамичный рост рынка при поддержке государства.

К основным проблемам, стоящим на пути развития ипотечного кредитования в России, являются следующие:

1) недоверие населения кредитным учреждениям и государству;

2) невыгодные для заемщика условия кредита (высокие первоначальные взносы на квартиру, высокие процентные ставки);

3) низкая (даже отрицательная) рентабельность для организаций, предоставляющих кредит при приемлемых для заемщика ставок по кредиту.

4) ограниченный платежеспособный спрос населения. Сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй [16]. Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит;

5) низкие объёмы и невысокое качество желаемого строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокая стоимость квартир на рынке жилья;

6) несовершенство законодательства (на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки сталкиваются с существенными противоречиями в части российского законодательства, регулирующего обращение взыскание на заложенное имущество). Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заёмщика. Автор приводит в таблице следующие данные по объемам задолженности по ипотечным кредитам.

Таблица 3 - Объём задолженности по кредитам на покупку жилья

7) высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;

8) возрастные ограничения от 18 до 60 лет. Возраст является важным моментом при оценке кредитной организацией гражданина в качестве заёмщика. С возрастом непосредственно связывается финансовая устойчивость заёмщика и его профессиональные перспективы. Затрудняют выдачу кредита наступление пенсионного возраста (для мужчин - 60 лет, для женщин - 55 лет) [17].

Особо остро на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на значительный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах–миллионерах на конец 2006 года составила 1390 долларов за кв.м.

 Скачать реферат