Общие направления развития ипотечного кредитования

По мнению автора, ипотечное кредитование является разновидностью потребительского кредита, так как, во-первых, это сделка с участием населения, а, во-вторых, его цель, как и потребительского кредитования – расширенное потребление материальных благ в обществе, и, в-третьих, залогом выступает кредитуемое имущество.

Современные литературные источники содержат различные формулировки ипотечного

кредита, но, тем не менее, четко прослеживается мысль о том, что ипотечный кредит является долгосрочной ссудой, выдаваемый под залог недвижимости.

Термин «ипотека» обычное охватывает два понятия:

1) ипотека, как правоотношение – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Заложенное недвижимое имущество остается в собственности должника.

2) ипотека, как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке [2].

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой [3].

Ипотекой называют закладную на имущество, долг по ипотечному кредиту. В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных ценных бумаг, который позволяет иметь долгосрочные ресурсы в виде государственных денег или собственного капитала банков. Кредит по ипотеке самый долгосрочный – от 10 до 40 и более лет [4].

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других форм долгосрочного кредита.

Согласно статье 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества [5]. При этом имущество, на которое устанавливается ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Статья 5 ФЗ «Об ипотеке» определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, им могут быть недвижимые вещи, указанные в ст. 130 ГК РФ: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей.

Ипотечное кредитование отличается от других форм кредитования очень большими объемами. Но главное отличие – это огромные сроки кредитования, которые предполагают большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, изменения процентных ставок по банковским займам, депозитам и кредитам, изменения в системе налогообложения и доходах населения, покупательной способности денег, стоимости недвижимости, в жилищной политике и законодательстве.

Ипотека имеет большое значение для развития экономики. Прежде всего, ее социальная значимость – ипотека дает возможность приобрести свое жилье, заплатив за него лишь часть суммы.

Ипотека является эффективным средством обеспечения долгосрочных капиталовложений. Привлекательной чертой ипотеки также являются налоговые льготы, предоставляемые заемщикам. Стоит отметить, что единственным способом улучшить квартирные условия для большинства россиян является ипотека.

Система ипотечного кредитования – совокупность экономических и неэкономических (социальных, организационно-правовых, политических) институтов, в процессе взаимообусловленного функционирования которых осуществляется формирование и перераспределение средств физических и юридических лиц на цели приобретения недвижимости.

Система ипотечного кредитования выполняет следующие задачи:

а) является экономическим инструментом привлечения источников финансирования в область материального производства;

б) обеспечивает возврат заемных средств;

в) стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа, потребительский кредит и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

г) формирует рынок закладных, производных ценных ипотечных бумаг.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование ресурсов происходит путем выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств – закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантирует своим держателям доход в виде фиксированных процентов. Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.

Закладные листы, как правило, пускают в свободную продажу. Они продаются на бирже по биржевому курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целью предотвращения резких колебаний курса. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка. Благодаря продаже закладных листов банк получает дополнительные средства для предоставления последующих кредитов.

Ипотечному банку запрещена любая деятельность, связанная с риском. Спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено. Для ипотечных банков характерна более высокая доля собственного капитала по сравнению с другими банками. Ипотечные банки в той или иной форме получают государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов. Ипотечные банки, как правило, являются составной частью общей ипотечной системы страны.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляют банковскую систему. Стабильность работы ипотечных банков усиливается и за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности; страхование недвижимости, сдаваемой в залог; страхование жизни заемщика и ряд других видов риска.

Нередко ипотечные банки диверсифицируют свою деятельность посредством предоставления своим клиентам трастовых услуг, обеспечивающих определенные удобства при совершении сделок по инвестированию средств в объекты недвижимости. Иногда ипотечный банк выступает учредителем самостоятельной организационной формы ипотечной трастовой деятельности – ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траста – перевод денежных средств рынка капиталов на рынок недвижимости.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных средств создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных институтов становится все меньше.

 Скачать реферат