Общие направления развития ипотечного кредитования

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году

наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг по различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился.

В следующей главе автором будет рассмотрено современное состояние ипотеки, а также будут проанализированы проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования в России.

2.2 Модели ипотечного кредитования

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемых в мировой практике, многообразны. Использование типов моделей ипотечного кредитования зависит от состояния экономики государства, уровня развития рыночных отношений и правовых норм, заложенных в законодательстве.

Любая модель – это механизм взаимодействия институтов, которые в ней участвуют. В моделях кредитования ими выступают кредитор и заемщик. В роли кредиторов могут быть различные фонды, ипотечные ассоциации, страховые компании.

В Российской Федерации при организации ипотечного кредитования принимается за основу зарубежный опыт. Это и создание ипотечных банков, выдающих кредиты каждый на своих условиях, и строительные сберегательные кассы, и риэлтерские фирмы, и строительные организации.

В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие:

1) усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.);

2) расширенная открытая система («американская»);

3) сбалансированная автономная система («немецкая»).

Наиболее простой и наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать усечено-открытую модель. Эта модель замыкается в рамках первичного рынка закладных и поэтому схематически может иллюстрироваться ниже приведенным рисунком (рисунок 1).

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах, особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как, Англия, Франция, Испания, Израиль.

Рисунок 1 - Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования [6]

Практика применения данной системы редко ориентируется на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, а именно их продолжительности и стоимости. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным рынком самостоятельно. Причем в странах, где применяется только данная модель (Испания, Израиль), а рынок ипотечных услуг ограничен небольшим количеством ипотечных банков, типичным является монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Существенные отличия от рассмотренной выше имеет так называемая «расширенная открытая система». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эта модель может быть представлена следующей схемой (Рисунок 2).

Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Рисунок 2 - Расширенная открытая модель ипотечного кредитования

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечным банком-эмитентом в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величины кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними модель не требует, т.к. часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.

Расширенная открытая система в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет объявленные доходность и срок погашения. Однако эта стабильность существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также подвержена влиянию общего финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства данная модель достигла в США, поэтому ее часто называют американской моделью.

Американская модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов путем размещения специальных ипотечных облигаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное решение проблем дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Общей чертой рассмотренных выше моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Еще одна модель – «сбалансированная автономная» - заслуживает особого внимания. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он рассчитывает.

Данное ограничения является существенным «минусом», т.к. отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако модель обладает и серьезными «плюсами» - потенциально она совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Еще одним положительным моментом данной модели является то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

 Скачать реферат