Управление бюджетом проекта развития и обращения недвижимости

Разобьем коттеджные поселки на сегменты: эконом, бизнес и премиум. Каждый отдельный сегмент рассчитан на определенную аудиторию и в соответствии с этим характеристики загородной недвижимости будут различны. Так для коттеджей бизнес и премиум класса важными параметрами будут: расположение объекта недвижимости в экологически чистом районе и незначительная удаленность от города, применение высок

окачественных материалов для строительства и отделки, обширная площадь застройки и т.д. (таблица 2.2).

Так как, наибольший вес принадлежит коттеджам эконом класса, то рассмотрим характеристики, соответствующие этому сегменту (таблица 2.3).

Таблица 2.3 - Характеристики загородного дома для среднего класса

После изучения мест дислокаций и характеристик загородной недвижимости Самарской области можно проанализировать динамику спроса на коттеджные поселки.

На текущий момент в Самарской области насчитываются более 21 поселка различного класса назначения.(рисунок 2.1.).

Рисунок 2.1. - Количество коттеджных поселков с разбивкой на сегменты, в шт.

Из графика видно, что ситуация складывается равномерно, т.е. наблюдается почти одинаковый уровень сосредоточения коттеджей. Это может говорить об увеличении платежеспособного потенциала людей или о повышении уровня престижности загородной недвижимости. В связи с этим почти все рассмотренные варианты коттеджных поселков будут сдаваться в эксплуатацию в конце 2010 года.

Для того чтобы проследить динамику приобретения недвижимости рассмотрим уже введенные в эксплуатацию коттеджные поселки: Дубрава, Мастрюкова, Старосемейкино, Муромский городок, Муромский городок – 2 и Волжский – 5 (рисунок 2.2.).

Рисунок 2.2. - Соотношение проданных и не реализованных коттеджей за 2010 г., шт.

Данная диаграмма показывает, что нет поселка, в котором продано больше объектов, чем реализовано. Лидером является поселок «Дубрава». В нем продано всего 18% всех предлагаемых объектов. Поселок с равномерным распределением приобретенных и не реализованных проектов – это «Муромский городок». Возможно, доминирование не реализованных проектов вызвано приходом кризиса в 2008 году, «заморозкой» строительных площадок, отказ банков в предоставлении кредитов и др. Сейчас политическая ситуация начала стабилизироваться, и страна постепенно выходит из кризиса. Это приводит к возобновлению хода строительства в коттеджных поселках. Все больше девелоперов вкладывают свои средства в строительство поселков. Но для потенциальных инвесторов важно не только это. Большую роль играет заинтересованность покупателей в данном виде недвижимости, а также размер площади, пользующийся наибольшим спросом. В ходе анализа было выявлено, что оптимальная площадь одного коттеджа 120-150 кв.м.

2.2 Характеристика земельного участка под проект

В городской черте наиболее востребованы земельные участки, расположенные на 1–4-й и 7–9-й просеках, при этом на первых четырёх просеках земля наиболее дорогостоящая; на 5–6 просеках развита многоэтажная застройка, предложений по коттеджам немного, и спрос на них недостаточно высок.

На сегодняшний день потребители интересуются районом Студёного Оврага, где есть предложения по сравнительно невысоким ценам. Почти половина предложения сосредоточена в Красноярском и Волжском районах Самарской области, что обусловлено их близостью к областному центру и развитостью транспортной инфраструктуры.

На втором месте по уровню цен — посёлки Красноглинского района (Мехзавод, Озерки, Березовая Аллея, Красный Пахарь), где средняя стоимость земли под ИЖС колеблется на отметке 270–300 тыс.руб./1 сотка. Третье место — у Царевщины, где главный фактор привлекательности — близость к воде, полное отсутствие промышленных предприятий, и, как следствие — благоприятная экологическая ситуация; здесь наиболее востребованы участки вдоль р. Волги и в лесной зоне (диапазон цен в этом месте — 170–250 тыс. руб./1 сотка). Следующее место по привлекательности — у территории близ п. Аглос (120–150 тыс.руб./1 сотка), где также благоприятная экология, но, в отличие от Царевщины, это больше степная, нежели лесная зона. Затем идёт г. Кинель и так далее — по мере удаленности от г. Самары.

Каждый район Самарской области по-своему интересен: где-то более дешевая земля, где-то дешевле дома, где-то окружающая объект территория является более подходящей и соответствует целям покупателя (рисунок 2.3.).

Рисунок 2.3. - Средняя стоимость земельного участка с улучшениями за 2009 – 2010 гг.

По результатам анализа более привлекательной является земля под строительство коттеджа, находящаяся в черте города и менее удаленная от центра. Исходя из данных соображений, был выбран земельный участок площадью 497,4 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0703003:1131, принадлежащий на праве собственности Гражданину Сазонкину Сергею Владимировичу, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Просека 7, участок 27.

 Скачать реферат