Оценка автозаправочной станции №443

Согласно ст. 552 ГК РФ потенциальный покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, на тех же условиях, что и продавец.

В данном случае рассчитывались затраты на отвод земельного участка под строительство, в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков в различные виды пользования на территории муниципального образования

Кировский район, утвержденным решением муниципального комитета Кировского района, которые учитываются в косвенных издержках стоимости нового строительства объекта оценки.

Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений

Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:

- сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);

- зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).

В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2005г.

Индекс удорожания стоимости строительства (И) – это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Хабаровском крае на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов.

В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

(3.3)

где V – строительный объем объекта недвижимости;

Сед – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;

Пki – произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;

Ккл – климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;

И69-84 – индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий – 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края – 1,13. Основание – Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»;

И84-2005 – индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам.

Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 3.1).

Таблица 3.1 – Определение поправочных коэффициентов

Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно: , с учетом климатического коэффициента: Строительный объем административного здания – 78 м3. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб.

В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2005г.

Допустим, что срок строительства административного здания – 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания рассчитывается следующим образом:

,

где 1285 – площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м2;

5,49 – ставка земельного налога в2005 году, руб./м2;

100 – коэффициент, соответствующий назначению объекта;

1 – коэффициент подготовленности площадки;

0,7 – коэффициент градостроительной ценности;

1 – коэффициент транспортной доступности;

365 – количество дней в году;

183 – количество дней в полугодии.

Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства.

Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 3.2.

Таблица 3.2 – Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443

 Скачать реферат