Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки

План участка приведен на рис. 12.

Рис. 12. План участка

Типовая планировка этажа приведена на рис. 13.

Рис. 13. Типовая планировка этажа

Организация торговых площадей целесообразна в существующем здании на первом и минус первом этажах. Д

ля улучшения конфигурации торгового пространства рекомендуется рассмотреть возможность организации арок в несущих стенах. При размещении офисных площадей на 2 и 3 этажах старого здания необходимо предусмотреть доступ в торговую часть для офисных сотрудников внутри здания. Офисные помещения в существующем здании предполагается расположить на втором и третьем этажах, общая площадь офисных помещений будет составлять около 1900 кв. м. Организация складских помещений в существующем здании не является целесообразной.

В новом здании целесообразно будет размещение так называемой инфраструктурной торговли сервисной направленности, которая делает пребывание офисных арендаторов более комфортным: пресса, кафе, салон красоты, турагентство, химчистка и т.д. Более крупные торговые форматы могут быть не востребованы арендаторами, поскольку видимость нового Объекта со стороны основных транспортных и пешеходных потоков - Садового кольца, фактически, отсутствует, таким образом, круг потенциальных покупателей будет ограничен только сотрудниками офисной части, что сделает торговлю в комплексе для магазинов иных категорий нерентабельной.

Запланированный в архитектурной концепции список площадей по целевому назначению представлен в табл. 3.

Таблица 3

Список площадей по их целевому назначению

Состояние проекта и перечень выполненных предыдущим Заказчиком работ можно посмотреть в Приложении 3. Менее чем за год управления проектом компания ООО «АКРОН Менеджмент» добилась:

· Концепция офисного центра была полностью переработана совместно с австрийской архитектурной компанией Zechner&Zechner и российским отделением Colliers, организована локализация проекта;

· Была организована адаптация проектной документации. Комплект новой проектной документации готов на 25%.

· Разработан новый бюджет проекта, график и финансовая модель.

· Заново сформирована команда основных исполнителей - заменён генпроектировщик, выбран проектировщик по реставрационной части, заменены технические заказчики. AKRON привлёк к проекту консультантов по технической эксплуатации и управлению зданием.

· В полном объёме внедрены процедуры управления проектом, бюджетирования и отчётности по проекту.

· Организована работа по изменению АРИ и прочей исходно-разрешительной документации.

· Был восстановлен в полном объёме и организован на новом уровне бухгалтерский и финансовый учёт проектной компании. Организация Застройщика подготовлена к аудиту в соответствии с европейскими стандартами.

· Площадка полностью подготовлена к стройке (все коммуникации вынесены из пятна застройки, старые здания во дворе снесены, площадка огорожена).

Проект «Садовая-Кудринская, 3» является очень сложным для реализации проектом, что подтверждается проблемами, с которыми столкнулся предыдущий Застройщик. Проблемы связаны, в первую очередь, с реставрируемым зданием, являющимся выявленным памятником архитектуры, объектом культурного наследия «Здание 4-ой женской гимназии, 1887-1888 гг., арх. М.К. Геппенер». Также многочисленные проблемы возникли с течением времени с выпуском различных распорядительных документов города Москвы, ограничивающих строительство административных комплексов в центре Москвы, в связи с тесным соседством с Московским Планетарием и Московским Зоопарком, местоположением на Садовом кольце и т.д.

Предпроектные проработки начались еще в 2004 году и только после вхождения в проект ООО «АКРОН Менеджмент» в начале 2008 года дело сдвинулось с мертвой точки.

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2

ООО «АКРОН Менеджмент», занимающееся девелоперской и инвестиционной деятельностью, является «дочкой» уже давно существующей на рынке группы компаний AKRON Group и это молодая динамично развивающаяся организация. На сегодняшний момент основным, «пилотным» девелоперским проектом является офисный комплекс класса «А» «Садовая-Кудринская, 3», расположенный на Садовом кольце. Проект включает в себя два здания – первое, являющееся историческим памятником и подлежащее реставрации, и второе – вновь возводимое здание.

ООО «АКРОН Менеджмент» является проектно-ориентированной организацией, так как её основной вид деятельности – реализация девелоперских проектов, где прослеживаются основные черты проектного управления.

Что касается системы управления рисками, проектное управление в этой сфере находится на стадии становления, как и сама компания. Эта деятельность в основном осуществляется при решении – приобретать проект или нет. В процессе же разработки и реализации проекта она негласно возложена на менеджера проекта, у которого часто просто физически не хватает времени на выполнение этой задачи. Таким образом, вся система управления проектами не является проработанной с точки зрения планирования продолжительности и трудозатрат, что может привести к серьезным потерям в ходе реализации проекта, а возможно и краху всего проекта.

За время прохождения практики мной были выявлены следующие существенные факты в работе компании, влияющие на ход реализации проекта:

1. Отсутствие четкого распределения обязанностей между сотрудниками организации;

2. Нерегламентированность процессов управления проектами, что связано с начальным этапом развития организации. Правила и процедуры риск-менеджмента так же не задокументированы. Для опытных сотрудников это не представляет проблемы, так как они имеют большой опыт работы в строительстве, девелопменте, инвестициях в недвижимость. Но подобная практика создает неблагоприятные условия для новых неопытных сотрудников и не позволяет им обучаться в процессе работы;

3. Ненормированный рабочий день сотрудников организации. Подобная ситуация характерна в целом для большинства девелоперских компаний, а особенно для тех, кто только начинает свой путь в недвижимости;

4. Отсутствие профессионального сотрудника, отвечающего за управление рисками проектов, что может привести к серьезным потерям для организации. Функции управления рисками негласно возложены на менеджера проекта и им воспринимаются как «обременение» к основному виду деятельности. В этой области он выполняет чисто консультативную функцию. Т.е. ответственность за риск-менеджмент – делегированная функция, каких-либо четких положений в отношении ответственности членов высшего исполнительного руководства в компании нет;

5. Принципы толерантности к рискам четко не сформулированы; создается впечатление, что они меняются в зависимости от ситуации;

6. Термины «риск» и «риск-менеджмент» употребляются на заседаниях Совета директоров или совещаниях по проекту только в связи с понесенным убытком;

 Скачать реферат