Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки

В общем случае существенные факторы рисков при инвестировании в недвижимость могут быть разделены на внутренние и внешние. Внутренние факторы рисков возникают в результате деятельности инвестора и зависят от характера инвестиций. К таким факторам можно отнести, в частности:

· неэффективную структуру активов, пассивов, собственного капитала инвестора;

· неэффективные выработанные стратег

ию и политику, в том числе неверные оценки размеров и степени рисков, ошибочные решения, неверное определение условий и сроков инвестирования, отсутствие должного контроля за расходами и потерями и т.п.;

· недостаточный профессионализм инвестора;

· неудовлетворительное обеспечение информационной, финансовой и иной безопасности инвестора;

· возможность сбоя в компьютерных системах, потерь документов, несвоевременного и неверного проведения бухгалтерских проводок (особенно для институциональных инвесторов);

· отсутствие полной гарантии от злоупотреблений и мошенничества со стороны сотрудников инвестора (особенно для институциональных инвесторов).

Внешние факторы (источники) рисков – это потенциально неблагоприятные явления, происходящие во внешней среде и не зависящие от деятельности инвесторов. К подобным факторам можно отнести:

· политические;

· социальные;

· правовые;

· общеэкономические и финансовые;

· конкурентные (давление со стороны других участников финансовых рынков);

· информационные;

· стихийные бедствия, а также грабежи, аварии, пожары и т. п.

Уровень (степень) рисков определяется тремя понятиями:

· Полный риск - предполагает потери, равные или сравнимые с вложениями. Такие риски понесли бы инвесторы сгоревшего здания при условии отсутствия страховки.

· Умеренный риск - соответствует потере небольшой (примерно до 30%) части суммы, затраченной инвестором на «вход в проект» / приобретение здания.

· Низкий риск - позволяет инвестору получать высокую или приемлемую прибыль практически без потерь.

На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недвижимости имеет физическую, юридическую и экономическую определенность), высокой зависимостью от состояния региональной экономики проблема рисков приобретает особенно важное значение, так что без преувеличения можно сказать: управление рисками - квинтэссенция всей проблематики рынка недвижимости.

В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы - юридические, технологические, градостроительные, административные, экономические. Соответственно можно выделить следующие виды рисков по их природе:

· юридические: возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензии третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.;

· технологические и градостроительные: неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и неточное определение планировки объекта и пр. Как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой девелоперского проекта, слабостью его технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов. При принятии решений о развитии объекта недвижимости особенно важен учет технологических рисков;

· административные: возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.;

· экономические и организационно-экономические: неверный макроэномический прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.

Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической зоне сделок. Особенно это важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, нормативные документы зачастую противоречат друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц весьма часто становятся причиной появления последующих претензий к сделкам, судебных исков. Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

Градостроительные и технологические риски, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов развития недвижимости, слабостью технической экспертизы объектов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов.

Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти, - налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т д. Поэтому очень важно на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию или перепланировку добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления.

Недостаточное внимание к изучению состояния, тенденций и перспектив развития рынка существенно увеличивает вероятность риска.

Все виды рисков имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту, либо приводя к превышению запланированных сроков. Весьма существенным является различие в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, то для вторичного рынка юридические риски существенно важнее и характернее.

Если обратиться к девелоперской деятельности на рынке недвижимости, то можно сказать, что девелоперский бизнес — область повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение. Прежде всего само выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том-то и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости является настолько многогранной проблемой, что требует привлечения профессионалов для реализации.

 Скачать реферат