Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки

Таблица 19

Матрица чувствительности проекта к рискам

Итак, в зону I попадают факторы, которые подлежат детальному обследованию:

· Процент за кредит,

· Объем продаж (арендуемых площадей).

В зону II попадают:

· Индекс инфляции,

· Цена возможной реализации проекта,

· Инвестиционные затраты.

И, наконец, к группе III мы относим факторы, которые менее всего подвержены рискам, в данном случае это задержки платежей.

3.7.3 РАЗРАБОТКА МЕРОПРИЯТИЙ ПО СНИЖЕНИЮ РИСКОВ ПРОЕКТА «САДОВАЯ-КУДРИНСКАЯ, 3»

На основе данных, полученных в результате качественного и количественного анализа рисков, в зону нашего особого внимания попали несколько рисков. Попробуем их проанализировать и дать рекомендации по снижению негативных последствий данных рисков на девелоперский проект:

1. Риски, связанные с исполнением инвестиционного договора. Исполнение инвестиционного договора и замещение федеральной доли – это достаточно рисковое и массивное обременение проекта. На данном этапе проекта существует трехсторонний инвестиционный договор – между организацией-заказчиком, Академией им. Сеченова и Федеральным агентством по управлению имуществом (ФАУФИ), который необходимо продлить. На основании этого договора 5000 кв.м. из вновь построенного здания будет принадлежать государству. Но существует внутренняя договоренность, что организация-заказчик приобретет в собственность другое здание (не в центре Москвы), проведет его капитальный ремонт и передаст в собственность ФАУФИ, тем самым, заменив государственную долю. Если же доля не будет заменена, то реализация проекта становится нерентабельной для организации-заказчика и ставит под угрозу весь проект. Инвесторы, входя в проект, осознавали возможные последствия от наступления данного рискового события. Возможный способ решения проблемы – это письменное закрепление достигнутых договоренностей, а также установление «неформальных» отношений с властями.

2. Риски, связанные с получением ИРД (задержки и пр.). К сожалению, эти риски достаточно типичны при реализации девелоперских проектов в России. Особенное внимание тут нужно уделить продлению АРИ выпуску ППМ и подписанию договора аренды земли. Необходимо отметить, что эти риски связаны с внутренними задержками в системе внешних участников проекта и не могут быть объектом управления со стороны организации-заказчика. Именно в этой категории риска принцип взаимодействия может носить неформальный характер, провоцируя. Единственный реальный способ обезопасить себя от данных – это предусмотреть в расходной части бюджета возможные дополнительные затраты, а также создать дополнительные резервы времени.

3. Соблюдение временных рамок проекта. Данного вида рисков достаточно тяжело избежать даже при реализации краткосрочных и несложных проектов, а тем более – при реализации проектов девелопмента. Мероприятия, которые могут снизить вероятность наступления рискового события: проведение еженедельных проектных совещаний для контроля за сроками реализации поставленных перед участниками задач, применение метода освоенного объема в процессе реализации проекта, применение различных программных продуктов для отслеживания сроков реализации (в т.ч. Microsoft Project) и т.д.

4. Соблюдение стоимостных рамок проекта. Как показывает практика реализации девелоперских проектов, в связи с быстро меняющейся средой, затраты на предпроектные, проектные, строительно-монтажные работы, материалы, консультационные услуги могут измениться в сторону увеличения. Кроме того, изменение стоимости этих работ, выполняемых привлеченными организациями по договору, может быть связано с внутренними потребностями этих организаций в дополнительном увеличении доходов. В строительной отрасли, такие моменты связаны обычно с тем фактом, что крупные строительные компании, реализующие несколько проектов, как правило, привлекают проверенные организации, с которыми они уже имели положительный опыт сотрудничества. Данные организации, пользуясь этим, часто в процессе сотрудничества завышают стоимость таких работ (зная, что тендер не будет проводиться и конкурировать не с кем). При этом заказчик соглашается на такие условия, так как поиск новой организации окажется более затратным. Во избежание возникновения таких рисковых ситуаций необходимо учитывать при подписании подрядных договоров наличие фиксированной цены. В случае, если это не представляется возможным, главной задачей становится минимизация последствий рисков, связанных с увеличением стоимости данных работ. Для этого необходимо заранее предусмотреть резервный фонд денежных средств, который можно использовать в случае удорожания. На этапе разработки проекта необходимо уделить особое внимание планированию стоимости проекта, как можно более детально проработать бюджет. Также на протяжении всего жизненного цикла проекта необходимо отслеживать всю затратную часть проекта, применять, к примеру, метод освоенного объема для контроля стоимости, анализировать причины удорожания и т.д.

5. Проблемы с финансированием. Для минимизации данного вида рисков необходимо сочетать различные виды финансирования – долевое участие, кредиты банков, «натуральное финансирование, - для предотвращения срывов финансирования.

6. Подрядные риски. Сюда относятся, к примеру, неудовлетворительное качество работ, выполняемых организациями по договору, и увеличение сроков проведения работ. К сожалению, это часто встречающаяся проблема в отрасли девелопмента. Причина её появления – сотрудничество с малоизвестными компаниями-партнерами, которые берутся выполнять работы по договору, не имея достаточного опыта. Необходимо ответственнее подходить к выбору организаций-подярдчиков – проводить тендеры, торги, конкурсы. Главным критерием в подборе кандидатов должны являться не дешевизна и явно заниженные сроки выполнения работ, а ее опыт в данной сфере и рекомендации этой организации, способные аргументировано подтвердить её компетенцию. Еще одним действенным инструментом минимизации рисков, например, при заключении договора генпордяда служит страхование.

7. Риски проектирования и согласования. Этот риск во многом перекликается с рисками по получению ИРД и связан с внутренними задержками в системе внешних участников проекта и не может быть объектом управления со стороны организации-заказчика. В результате наступления данного вида рисковых событий также может возникать взяточничество. Застраховаться от этого строительной компании невозможно, так как местные, региональные и федеральные органы, с которыми она сотрудничает, могут оказывать определенное давление, выраженное в задержке подготовки и согласования документов и т.д. Единственный реальный способ обезопасить себя от таких «ситуаций» – это предусмотреть в смете возможные дополнительные расходы, связаннее с доработкой проектной документации.

 Скачать реферат