Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки

8. Законодательные риски. Очень серьезной проблемой, если не сказать «бедой», в рамках законодательства является «текучка законов». Этот термин крепко прижился в российской юридической практике. Появление новых и изменение существующих нормативных актов на федеральном или региональном уровне влекут за собой не только дополнительные нагрузки по тому или иному аспекту оформления девелоперских про

ектов, но иногда заставляют вносить кардинальные изменения в проектную документацию или даже заново проходить те же этапы согласований, но уже по новому принципу или в других организациях. В данном случае единственным способом защититься от негативных последствий является работа по оперативному выявлению изменений в законодательстве и нормативной базы с целью наиболее быстрой адаптации к новым изменениям. Необходимо назначить ответственного за отслеживание изменений.

9. Колебание процента за кредит. Данный вид риска особенно актуален в период финансового кризиса. Его достаточно тяжело спрогнозировать, но возможно застраховать. При реализации проекта желательно комбинировать привлекаемые средства, например, кредиты банков и долевое участие инвесторов.

10. Объем продаж (арендуемых площадей). В данном случае особое внимание следует уделить маркетинговым исследованиям на этапе разработки проекта и созданию архитектурной концепции проекта, в которой необходимо предусмотреть наиболее выгодное использование территории. В последнее время особое внимание инвесторов привлекают многофункциональные комплексы, в которых предусмотрены площади различного функционального предназначения. В процессе реализации проекта необходимо обратить внимание на его позиционирование и рекламное сопровождение. Во время кризиса стало популярно заключение договоров аренды с плавающей арендной ставкой, зависящей от прибыли, получаемой арендатором, что является эффективным инструментом для уменьшения процента незанятых площадей.

3.8 ПРОЕКТНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ВНЕДРЕНИЮ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

Как уже было сказано, риски девелоперского проекта достаточно специфичны и могут повлечь за собой плачевные результаты вплоть до срыва реализации проекта. Для того чтобы этого избежать, необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

1. При вхождении в девелоперский проект проводить due-diligence (экспертизу) проекта с привлечением внешних организаций-специалистов в данной конкретной области:

· Финансовый и налоговый,

· Технический,

· Юридический.

2. Далее следует назначение ответственного лица за выполнение функций по управлению риском. Поскольку в структуре ООО «АКРОН Менеджмент» не существует штатной единицы «риск-менеджер» и ее введение значительно увеличит фонд оплаты труда, то следует назначить ответственного из существующей команды проекта. На основании данных таблицы 9 (см. пункт 3.2) получилось, что 4 и 5 места по загруженности должностных лиц при осуществлении проекта занимают соответственно Технический Заказчик по всему комплексу работ (ПроектКомплекс) и Технический Заказчик по проекту реставрации (СТС). Эти специалисты, во-первых, имеют достаточный потенциал по загруженности для выполнения этой функции, а, во-вторых, обладают достаточным опытом и знаниями в сфере получения различных согласований, что для проекта «Садовая-Кудринская, 3» составляет основную зону риска. Их основной задачей будет организовать постоянный и непрерывный процесс управления рисками проекта на всех стадиях его жизненного цикла и привлечь всех участников команды проекта к данному процессу.

3. К менеджеру проекта стекается вся информация по рискам, а он в свою очередь отвечает за ее передачу Совету директоров проекта.

4. Постоянный мониторинг законодательства в сфере строительства, недвижимости, девелопмента, отслеживание обновлений и немедленное реагирование в случае необходимости.

5. Составление, регламентирование и соблюдение постоянного процесса управления рисками проекта:

· Для каждого конкретного проекта составление плана управления рисками (в результате проведение совещаний, мозговых штурмов).

· Идентификация рисков (результат – иерархичная структура рисков).

· Качественный анализ рисков, результатом которого станет обновленный реестр рисков.

· Количественный анализ рисков, результатом которого станет обновленный реестр рисков:

· Планирование реагирования на риски, основным результатом которого станет обновленный план управления рисками:

o перечень рисков, от которых организация уклоняется;

o перечень рисков, которые организация снижает;

o перечень рисков, которые организация передает;

o перечень рисков, которые организация принимает;

o методы управления, применяемые к принимаемым рискам;

o методы управления, применяемые к передаваемым рискам;

o план превентивных мероприятий с выделением соответствующих рисков;

o оценка затрат, связанных с реализацией выбранного метода управления (для всех видов рисков);

o величина эффекта от внедрения выбранного метода управления;

o распределение потерь (значения вероятности наступления потерь и возможный размер потерь) до проведения рекомендуемых мероприятий и после их реализации;

o перечень мер и методов покрытия возможных убытков организации.

· Мониторинг и управление рисками, основным результатом которого станет перечень рекомендованных корректирующих и предупреждающих действий.

· Определение принципов толерантности к рискам, которые согласуются с целями и ресурсами проекта, а также ожиданиями членов Совета директоров по проекту.

6. На еженедельных совещаниях по проекту обязательно уделение внимания вопросу управления рисками проекта.

7. Включение всех участников команды проекта в процесс управления рисками (по их зонам ответственности).

8. Уделение особенного внимания следующим аспектам, которые могут повлечь за собой наступление рисковых событий для девелоперского проекта:

· вопросы права собственности,

· обременения проекта,

· обновления в законодательстве, которые могут повлечь за собой наступление рисковых событий,

· наличие исходно-разрешительной документации,

· сроки получения различной исходной-разрешительной документации и согласований,

· финансовые аспекты реализации проекта,

· маркетинговые исследования рынка недвижимости и пр.

9. Установление верхнего порога, лимита на суммы и виды рисков, которые ООО «АКРОН Менеджмент» готово допустить или сохранить (то есть покрыть при формировании фондов самострахования).

10. Постоянное совершенствование комплекса методов управления рисками.

Результатом данных мер должно стать обеспечение такого управления рисками, при котором основная деятельность по проекту будет осуществляться с высокой устойчивостью и надежностью от внутренних и внешних видов рисков.

3.9 ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ РИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

Оценка эффективности применения того или иного метода управления риском зависит от критерия, который положен в основу сравнения. Есть два наиболее употребляемых подхода к выработке критериев:

 Скачать реферат