Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки

Особое значение для девелоперских проектов (на разных этапах реализации проекта) имеют следующие риски:

· риски неверной оценки состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости и в целом, и для различных ее типов. Связаны с возможными колебаниями в системе «спрос–предложение». В качестве противопоставления этим, рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных дог

оворов аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков;

· риски проектирования. В данном случае речь идет не о технологическом, а о рыночном аспекте рисков проектирования - несоответствии между проектными решениями (архитектурно-планировочные решения, используемые материалы) и ожиданиями потенциальных приобретателей (нарушение соотношения «цена — качество — потребитель»);

· риски финансирования. Данный вид рисков особенно опасен в современной экономической ситуации – в кризисный период. Неустойчивость финансового положения предприятий, частных лиц, банков в современных российских условиях нередко приводит к тому, что участники финансирования строительства не в состоянии выдержать напряжение всего периода реализации проекта: банки отказываются от продолжения кредитования по уже заключенным договорам, дольщики оказываются неспособными соблюдать график платежей и т.д. Такие же опасности, хотя и в меньшей степени, присущи и странам с более стабильной экономикой. Среди множества финансовых рисков можно выделить риски, вероятность которых может быть снижена с помощью тщательного юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями:

o риск несбалансированной ликвидности - потери, которые могут возникнуть в ситуации, когда инвестор вынужден привлекать для обеспечения ликвидности объектов дополнительные средства под более высокий процент, чем обычно,

o рыночный риск - возможные потери от колебания рыночной стоимости объектов, из которых сформированы активы инвестора,

o валютный риск - потери инвестора как результат колебания курсов валют,

o риск недополучения прибыли (риск упущенной финансовой выгоды) - возможное уменьшение чистой прибыли в результате внезапного изменения законодательства, экономических условий, других внешних или внутренних факторов,

o риск неплатежеспособности - потери, которые возникают в результате реакции рынка на деятельность инвестора,

o риск процентной ставки - потери от воздействия движения рыночных процентных ставок на прибыль и капитал,

o операционный риск - потери, связанные с ошибками и другими нарушениями при проведении операций,

o Риск инфляции – наименее опасный. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены ползут вверх, тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью, а значит, тем больше выгода для инвестора;

· подрядные риски. Достаточно часто при реализации инвестиционных проектов девелопер сталкивается с превышением сроков реализации проекта, недостаточно высоким качеством работ, завышением фактических затрат по сравнению с проектными. В российских же условиях: высокая инфляция, распад строительного комплекса, быстрый рост цен на строительные материалы и т.п. Эти факторы накладываются и взаимно усиливают друг друга: превышение сроков строительства резко увеличивает затраты и нередко ведет к срыву проектов либо в лучшем случае - к падению рентабельности до минимального уровня;

· риски реализации. Нередки случаи, когда из-за неправильного выбора ценовой политики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок период реализации затягивается на несколько месяцев, а то и лет что ведет к замораживанию вложенных средств и даже прямым убыткам, связанным с эксплуатационными затратами, которые несет застройщик до продажи объекта;

· Законодательные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Обезопасить себя от них можно, собственноручно участвуя в разработке законов, а также являясь членом каких-либо профсоюзных объединений. Очень важно на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т. д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

· Секторно-отраслевые риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.

· Планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что она включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом проекта подробно согласовать все планировочные детали с властями.

Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации, предусмотреть возможные варианты действий при превращении потенциального риска в реальность.

Определенный опыт управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов в России уже имеется (рис. 4).

Рис. 4. Методы снижения рисков

К методам, позволяющим минимизировать риски, можно отнести такие, как:

· сочетание различных источников и методов финансирования (долевое участие, кредиты банков, «натуральное финансирование» подрядными организациями) для предотвращения срывов финансирования;

· проведение торгов, тендеров, конкурсов при выборе подрядчиков;

· заключение прямых длительных соглашений с поставщиками строительных материалов;

· страхование при заключении строительных контрактов;

· привлечение специализированных брокерских фирм или создание дочерних фирм, специализирующихся на реализации создаваемых проектов, и т.д.

И все же опыт становления девелопмента в России показывает, что недооценка возможных рисков, отсутствие системы управления рисками являются одной из важнейших причин срыва реализации проектов развития недвижимости.

Важное значение для эффективной организации девелоперской деятельности имеют хорошее знание административных процедур, связанных с реализацией инвестиционных проектов, учет специфики регионального рынка недвижимости.

Различные виды рисков в девелопменте взаимосвязаны. Так, например, валютный риск можно рассматривать как разновидность рыночного риска. Возможность внезапного изменения законодательства порождает одновременно риск упущенной финансовой выгоды и валютный риск (опосредованно через влияние на курс национальной валюты). Такие различные по силе и характеру взаимосвязи осложняют анализ и контроль инвестиционных рисков. Ранжирование рисков в порядке важности для конкретного инвестора определяется величиной возможных потерь и зависит от его специализации, характера деятельности, сегмента рынка и других индивидуальных особенностей.

 Скачать реферат